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Bureau d’études en urbanisme commercial à Lille et Paris

Bureau d’Études Urbanisme Commercial | Expert CDAC, CNAC & Loi ELAN

Les enjeux de l’urbanisme commercial : notre cabinet répond à vos problématiques business

Vous envisagez de créer, agrandir ou transférer un point de vente de 1 000 m² ou plus ? L’obtention d’une Autorisation d’Exploitation Commerciale (AEC) auprès de la Commission Départementale d’Aménagement Commercial (CDAC) est une étape obligatoire et stratégique.

Pourquoi l’urbanisme commercial est stratégique pour votre projet

Face à la complexité croissante de la réglementation (loi ELAN, loi Climat & Résilience, loi APER) et aux enjeux financiers considérables de vos implantations, faire appel à un bureau d’études expert maximise vos chances d’obtention en première instance et sécurise votre investissement.

  • Créations ou extensions de magasins ≥ 1 000 m² : Projets soumis à autorisation CDAC obligatoire pour toute nouvelle implantation commerciale dépassant ce seuil réglementaire. Une étude qualitative approfondie permet d’affiner votre positionnement stratégique.
  • Ensembles commerciaux : Centres commerciaux, retail parks et zones d’activité commerciale nécessitant une analyse approfondie de l’impact territorial.
  • Changements de secteur d’activité : Passage d’une activité alimentaire à non-alimentaire (ou inversement) requérant une nouvelle autorisation même sans changement de surface.
  • Drives et entrepôts logistiques e-commerce : Depuis la loi Climat & Résilience 2021, ces formats innovants sont désormais soumis au champ de la CDAC dès 1 000 m².

Les 5 rôles clés d’un bureau d’études en urbanisme commercial

Un accompagnement expert couvre l’ensemble de la chaîne de valeur réglementaire et stratégique de votre projet d’implantation :

  • Réglementation & conformité : Constitution des dossiers d’Autorisation d’Exploitation Commerciale pour passage en CDAC et, le cas échéant, en CNAC. Respect strict du Code du commerce et des lois en vigueur.
  • Études d’impact loi ELAN : Réalisation de l’étude d’impact obligatoire depuis 2020, évaluant les effets du projet sur 5 critères : animation du centre-ville, emploi, vacance commerciale, mètres carrés existants et artificialisation des sols.
  • Certificats de conformité : Vérification réglementaire post-construction que les surfaces réalisées correspondent aux surfaces autorisées. Service réservé aux cabinets habilités par les préfectures.
  • Analyses stratégiques : Réalisation d’études de marché quantitatives pour dimensionner le potentiel commercial, analyses de zone de chalandise, programmation commerciale et études de trafic avec impact sur la circulation.
  • Accompagnement opérationnel : Représentation en commission CDAC/CNAC, gestion des recours en cas de refus, coordination avec architectes, bureaux d’études techniques et avocats spécialisés.

Nos prestations en urbanisme commercial

Nous couvrons l’ensemble des prestations réglementaires et stratégiques pour sécuriser vos projets d’implantation commerciale. Découvrez également tous les types d’études de marché que nous proposons pour optimiser votre stratégie commerciale.

Dossiers réglementaires CDAC & CNAC

Dossier CDAC complet

Constitution des 7 parties réglementaires obligatoires, coordination avec votre architecte, relevés terrain, analyse de zone de chalandise, préparation de la présentation orale en commission.

Étude d’impact loi ELAN

Réalisée par notre partenaire JB Market (structure indépendante habilitée, conformité légale garantie). Relevé de vacance commerciale de terrain, analyse des 5 critères obligatoires, rapport de 30-50 pages.

Recours CNAC

Accompagnement après refus de la CDAC : analyse des considérants, rédaction d’un mémoire technique, coordination avec l’avocat, présentation devant la Commission Nationale à Bercy.

Études techniques avancées

Étude de trafic GPS + IA (technologie exclusive)

Données GPS 12 mois complets (TomTom, Here, télécoms), modélisation par intelligence artificielle spatiale, cartographies flux avant/après projet, calcul de réserves de capacité des voiries.

Certificat de conformité AEC

Contrôle réglementaire obligatoire 1 mois avant ouverture : mesures laser/station totale, vérification surfaces réalisées vs autorisées, envoi officiel Préfet/Maire/EPCI.

Pourquoi choisir SAD Marketing pour vos projets d’urbanisme commercial ?

Ce que vous ne trouverez pas ailleurs : nos 4 différenciants uniques

🧬 Technologie GPS + IA exclusive pour les études de trafic

SAD Marketing est le seul cabinet en France utilisant des données GPS sur 12 mois complets (vs 3-7 jours pour les comptages classiques). Couverture temporelle exhaustive capturant toutes les variations saisonnières, pics et creux. Modélisation par IA spatiale propriétaire pour reconstituer origines-destinations et prédire l’impact du projet.

Résultat concret : Lors de nos 15 dernières présentations CDAC incluant notre étude GPS+IA, les commissions ont systématiquement validé nos analyses sans réserve sur le volet circulation.

🤝 Binôme expert conforme (SAD + JB Market)

La loi impose que le dossier CDAC et l’étude d’impact soient réalisés par deux structures distinctes. Nous avons structuré un partenariat officiel avec JB Market (cabinet indépendant habilité) pour garantir la conformité légale totale, tout en vous offrant 1 seul interlocuteur. En effet, SAD Marketing pilote la coordination de bout en bout.

✅ Habilitations nationales (90+ départements)

Interventions partout en France métropolitaine et DROM-COM (La Réunion, Martinique, Guadeloupe, Guyane, Mayotte). Déplacements systématiques sur site pour relevés de terrain, présentations CDAC et visites de conformité.

⚡ Track record & réactivité (40+ ans d’expertise)

Plus de 600 études réalisées depuis 2005. Devis personnalisé sous 72h, livraison du forfait global en 6-8 semaines, respect contractuel des délais. 98% de satisfaction client.

SAD Marketing vs Autres cabinets

Caractéristiques SAD Marketing Autres cabinets
Technologie GPS 12 mois + IA pour études de trafic ✓ ✗
Binôme conforme CDAC + Étude Impact (2 structures) ✓ ✗
Habilitations 90+ départements (dont DROM-COM) ✓ ✗
Déplacements systématiques sur site (relevés terrain) ✓ ✗
Représentation en commission CDAC/CNAC ✓ ✗
Plateforme géomarketing SAD Interactive propriétaire ✓ ✗
Devis personnalisé sous 72h ✓ ✗
40+ ans d’expérience, +600 études réalisées ✓ ✗

Notre approche sur-mesure garantit des dossiers ultra-documentés qui rassurent les commissions et maximisent vos chances d’obtention.

40+ ans d’expérience en études de marché et urbanisme commercial
600+ études réalisées depuis 2005
95% de taux de réussite CDAC en première instance

Nos valeurs et notre mindset

Rigueur & précision Accompagnement personnalisé Innovation technologique Conformité réglementaire
Rejoindre nos clients satisfaits

Comment se déroule votre projet d’urbanisme commercial de A à Z avec SAD Marketing ?

Chaque projet suit un processus précis en 4 étapes, conçu pour garantir la réussite de votre dossier CDAC/CNAC et la sécurisation de votre investissement.

1
Durée : 1 à 2 semaines

Cadrage stratégique & analyse de faisabilité

Atelier collaboratif initial (réunion 1h30-2h) :

  • Compréhension approfondie de votre projet (nature, surface, localisation, calendrier)
  • Évaluation de la faisabilité réglementaire (seuils, obligations annexes)
  • Analyse du contexte local : sensibilité des élus, précédents CDAC, cohérence avec SCoT/PLUi
  • Identification des risques et leviers de succès

Livrables : Note de cadrage stratégique (5-10 pages), devis détaillé avec planning prévisionnel, constitution de l’équipe projet dédiée. Consultez notre guide sur le coût des études de marché pour mieux anticiper votre investissement.

2
Durée : 3 à 5 semaines

Constitution des dossiers (CDAC + Impact + Trafic)

Phase 2A – Dossier CDAC : Rédaction des 7 parties réglementaires (100-150 pages), coordination architecte, relevés terrain, analyse zone de chalandise.

Phase 2B – Étude d’impact loi ELAN : Relevé de vacance commerciale exhaustif, analyse des 5 critères obligatoires, rapport 30-50 pages conforme au décret du 17 avril 2019.

Phase 2C – Étude de trafic GPS + IA : Collecte données GPS 12 mois (TomTom, Here, télécoms), modélisation IA origines-destinations, scénario avant/après projet, cartographies couleur.

Livrables : Dossier CDAC complet (PDF + modifiable), étude d’impact (certificat habilitation JB Market), étude de trafic (15-20 pages + annexes), supports visuels.

3
Durée : 2 à 4 mois

Dépôt, instruction & accompagnement en commission CDAC

  • Dépôt officiel du dossier (LRAR à la préfecture)
  • Gestion des demandes de compléments (services instructeurs)
  • Préparation de la présentation orale (script 10-15 min, slides PowerPoint, simulation Q&R)
  • Représentation en commission CDAC (présentation + défense du dossier)
  • Suivi post-commission et stratégie immédiate (si refus : analyse recours CNAC)

Livrables : Suivi hebdomadaire de l’instruction, support de présentation CDAC commenté, compte-rendu de commission détaillé.

4
Variable selon issue CDAC

Recours CNAC (si refus) OU Certificat de conformité (si favorable)

Si refus CDAC – Recours CNAC (3-6 mois) : Analyse juridique/technique des considérants, rédaction mémoire en réponse (20-40 pages), coordination avec avocat spécialisé, présentation devant la CNAC à Bercy (Paris).

Si avis favorable – Certificat de conformité (1 semaine) : Visite du terrain 1 mois avant ouverture, mesures laser, vérification surfaces réalisées vs autorisées, envoi officiel par LRAR (Préfet/Maire/EPCI).

Planifier un rendez-vous de cadrage gratuit

Obtenir un devis gratuit en 72h

Quelque soit votre secteur, notre équipe réalise vos projets d’urbanisme commercial

Une approche personnalisée pour chaque secteur d’activité

Nous avons développé des expertises sectorielles pour mieux comprendre les enjeux spécifiques de chaque métier et proposer des solutions parfaitement adaptées.

Distribution alimentaire & spécialisée

Supermarchés, hypermarchés, drives, hard-discount

  • Zones de chalandise larges
  • Concurrence intense
  • Flux trafic importants
  • Sensibilité périphérie vs centre-ville
Bricolage, jardinage & aménagement maison

Enseignes de bricolage et équipement de la maison

  • Surfaces importantes (3 000-10 000 m²)
  • Parkings dimensionnés véhicules + remorques
  • Implantations périphériques
  • Logistique et flux marchandises
Textile, sport & équipement personne

Mode, chaussures, articles de sport

  • Concurrence e-commerce
  • Complémentarité physique/digital
  • Implantations mixtes centre-ville/périphérie
  • Saisonnalité forte
Centres commerciaux & retail parks

Promoteurs, foncières

  • Projets multi-enseignes
  • Programmation commerciale stratégique
  • Études de cannibalisation
  • Complexité maximale des dossiers
Collectivités territoriales

Villes, intercommunalités, métropoles

  • DAACloc (Document d’Aménagement Artisanal et Commercial local)
  • OAP commerciales
  • Diagnostics de vacance
  • Observatoires régionaux du commerce (ORT)
E-commerce & logistique urbaine

Dark stores, entrepôts urbains, drives piétons

  • Réglementation récente (loi Climat & Résilience 2021)
  • Extension champ CDAC aux formats e-commerce ≥1 000 m²
  • Nouveaux enjeux urbains
  • Flux logistiques spécifiques

Une équipe dédiée et experte vous accompagne tout au long de votre projet

Chez SAD Marketing, chaque projet d’urbanisme commercial est confié à une équipe pluridisciplinaire, composée d’experts aux compétences complémentaires :

👔 Consultants seniors en urbanisme commercial

Pilotage du projet, stratégie CDAC/CNAC, représentation en commission, relation client. Votre bénéfice : accompagnement expert de A à Z, accès au réseau institutionnel (préfectures, DDT).

📊 Data scientists & business analysts

Traitement de données GPS, modélisation IA, analyses statistiques. Votre bénéfice : des dossiers ultra-documentés et des argumentaires chiffrés qui rassurent les commissions.

🗺 Géomaticiens & experts SIG

Cartographie professionnelle, délimitation des zones de chalandise, analyses territoriales SAD Interactive, mesures de terrain haute précision. Votre bénéfice : visualisations impactantes et précision millimétrique.

🏗 Chefs de projet & coordinateurs

Suivi de planning, coordination prestataires (architecte, JB Market, BET, avocat), reporting client. Votre bénéfice : zéro stress logistique et respect des délais.

Nos partenaires experts : Avocats (droit immobilier commercial), BET (environnement, structure), architectes, paysagistes, JB Market (étude impact). Votre bénéfice : un réseau de confiance et une coordination fluide.

Discuter de votre secteur d’activité avec nos experts

Obtenir un devis personnalisé

SAD Marketing : 3 antennes et un rayonnement international

Habilités dans 90+ départements (dont DROM-COM : La Réunion, Martinique, Guadeloupe, Guyane, Mayotte), nous intervenons partout en France métropolitaine, Outre-mer et à l’international.

Déplacements systématiques sur site pour relevés de terrain, présentations CDAC et visites de conformité.

Cette implantation nous permet de conjuguer la force d’un cabinet national et la souplesse d’un partenaire local, toujours proche de ses clients.

Nos dernières études réalisées

Découvrez quelques-unes de nos réalisations récentes en urbanisme commercial. Chaque projet illustre notre expertise sectorielle et notre capacité à transformer les contraintes réglementaires en opportunités stratégiques.

Bricolage

Obtention CDAC en 1ère instance pour création d’un discount sur 1 200 m²

Localisation : Haute-Garonne. Dossier CDAC complet + étude d’impact + étude de trafic GPS+IA. Avis favorable unanime de la commission après présentation de notre consultant senior. Projet réalisé en 6 semaines.

Découvrir notre expertise CDAC
Promotion immobilière

Recours CNAC victorieux après refus CDAC

Retail park 7 000 m². Localisation : Rhône-Alpes. Analyse approfondie des considérants du refus CDAC, rédaction d’un mémoire technique de 35 pages, coordination avec l’avocat, présentation à Bercy. Autorisation obtenue après 5 mois de procédure.

Voir nos solutions de recours CNAC
Alimentaire

Étude de trafic suite demande de complétude

Extension de 1 500 m². Localisation : PACA. Suite à une demande de compléments de la préfecture sur le volet circulation, déploiement en urgence de notre technologie GPS+IA sur 12 mois. Étude réalisée en 2 semaines, validation de la commission, autorisation obtenue.

En savoir plus sur nos études de trafic
Centre commercial

Dossier CDAC complexe multi-enseignes avec programmation commerciale

Création d’un retail park de 12 000 m² avec 8 enseignes nationales. Coordination de l’ensemble des parties prenantes (promoteur, architecte, enseignes, collectivité). Dossier de 180 pages + étude d’impact + étude de trafic. Avis favorable CDAC.

Découvrir nos projets retail parks
E-commerce

Autorisation CDAC pour entrepôt logistique urbain (loi Climat & Résilience)

Dark store 1 800 m² pour enseigne e-commerce. Premier projet de ce type dans le département. Expertise réglementaire pointue sur la nouvelle réglementation. Analyse fine des flux logistiques et impact sur le quartier. Autorisation obtenue en première instance.

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Questions fréquentes sur l’urbanisme commercial

Qu’est-ce qu’une Autorisation d’Exploitation Commerciale (AEC) ?

L’AEC est une autorisation administrative obligatoire pour créer, étendre (≥1 000 m²) ou changer le secteur d’activité d’un commerce. Elle est délivrée par la CDAC après examen d’un dossier réglementaire complet. Sans AEC, aucun permis de construire ne peut être délivré.

Qu’est-ce que la CDAC et la CNAC ?

La CDAC (Commission Départementale d’Aménagement Commercial) examine les dossiers en 1ère instance au niveau départemental avec un délai légal de 3 mois. La CNAC (Commission Nationale d’Aménagement Commercial) est l’instance de recours après un refus CDAC, basée à Bercy (Paris), avec un délai de 4-6 mois.

L’étude d’impact loi ELAN est-elle obligatoire ?

Oui, absolument. Depuis le 1er janvier 2020, tout projet soumis à CDAC doit obligatoirement inclure une étude d’impact analysant 5 critères : animation du centre-ville, emploi, vacance commerciale, m² existants et artificialisation des sols. L’étude doit être réalisée par un cabinet habilité juridiquement distinct du cabinet réalisant le dossier CDAC.

Le certificat de conformité est-il obligatoire ?

Oui. Tout bénéficiaire d’une AEC doit transmettre, 1 mois avant l’ouverture, un certificat attestant que les surfaces réalisées sont conformes aux surfaces autorisées. Transmission par LRAR au Préfet, Maire et Président de l’EPCI. Seul un cabinet habilité peut le délivrer.

Combien de temps prend la réalisation d’un dossier CDAC complet ?

6 à 8 semaines de la commande à la livraison du dossier prêt à déposer (forfait global CDAC + Impact + Trafic). Le calendrier global de la commande à l’ouverture du magasin est de 12-18 mois sans recours CNAC, ou 16-24 mois avec recours CNAC.

En combien de temps puis-je obtenir un devis ?

Devis personnalisé gratuit sous 72h ouvrées après réception des informations sur votre projet via le formulaire de contact ou appel téléphonique avec un consultant senior.

numéro de téléphone
+33 (0)1 44 85 01 86