Cartographier le prix de l'immobilier au m² avec les Valeurs Foncières (DVF)

2 juin 2026 • Par L'équipe SAD Marketing • 3 min de lecture

Le prix de l’immobilier est l’un des signaux les plus puissants — et les plus accessibles — du géomarketing. Il dit beaucoup d’un territoire : son attractivité, le pouvoir d’achat de ses habitants, la tension de son marché, le coût d’implantation d’un point de vente. Et contrairement aux estimations d’agences, il existe une source officielle, exhaustive et gratuite : la base DVF (Demandes de Valeurs Foncières), qui recense toutes les transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.

Dans cet article, nous expliquons comment nous transformons ces millions de ventes en une cartographie du prix au m², et nous vous laissons l’explorer autour de n’importe quelle adresse.

DVF : la vérité du marché, transaction par transaction

La base DVF contient l’intégralité des mutations immobilières intervenues en France : date, adresse, type de bien (maison, appartement, terrain…), surface et montant de la transaction. C’est de la donnée réelle — pas une estimation, pas une annonce — issue des actes notariés transmis à l’administration fiscale.

Pour notre référentiel, nous avons traité 3,7 millions de mutations afin d’en extraire, par commune et par type de bien, le prix médian au m² des ventes récentes :

On ne conserve que les ventes (on écarte les échanges, adjudications, expropriations).
On isole les maisons et les appartements vendus seuls (biens mono-lot), pour éviter les distorsions des ventes groupées.
On calcule le rapport prix / surface réelle, et on écarte les valeurs aberrantes (surface < 9 m², prix au m² hors de la fourchette 300 € – 20 000 €).
On retient la médiane plutôt que la moyenne, bien plus robuste face aux transactions atypiques.

Le résultat : un prix de référence pour plus de 25 000 communes, distinguant maisons et appartements.

Pourquoi la médiane et pas la moyenne ? Quelques ventes exceptionnelles (un hôtel particulier, un loft atypique) suffisent à gonfler une moyenne. La médiane — le prix qui partage les ventes en deux moitiés — reflète bien mieux le marché « normal » d’une commune.

Comment nous industrialisons la donnée

Consolidation dans notre entrepôt de données : nous agrégeons les 3,7 M de mutations à la maille communale, en séparant maisons et appartements, et rattachons chaque commune à son centroïde géographique.
Référentiel géolocalisé : le résultat est chargé dans une base spatiale interrogeable par rayon — on retrouve instantanément les prix de toutes les communes autour d’un point.
Restitution cartographique : chaque commune devient un point coloré selon son prix au m², dimensionné selon le volume de ventes (gage de fiabilité de la médiane).

Trois usages concrets

1. Évaluer le coût et l’attractivité d’une zone d’implantation

Le prix de l’immobilier conditionne à la fois le coût du foncier (loyer, acquisition) et le niveau de vie des habitants. Cartographier les prix autour d’un site candidat, c’est lire d’un coup d’œil le positionnement socio-économique de la zone.

2. Détecter les dynamiques de marché

Comparer les prix entre communes voisines révèle des gradients : centres chers vs périphérie accessible, communes en tension vs marchés détendus. C’est un signal précieux pour anticiper où se déplace la demande.

3. Objectiver une négociation foncière

Disposer du prix médian réel des ventes d’une commune donne un point d’ancrage factuel dans toute discussion immobilière — bail commercial, acquisition de local, arbitrage entre plusieurs emplacements.

Le simulateur ci-dessous reprend cette logique : saisissez une adresse, choisissez maison ou appartement, ajustez le rayon, et visualisez le prix médian au m² des ventes réelles, commune par commune.