Bordeaux 2017-2025 : les 5 985 hectares qui ont étendu la métropole

L’aire bordelaise est, avec Nantes, l’une des deux métropoles françaises qui se sont le plus étendues en surface entre 2017 et 2025. Notre détecteur d’artificialisation y repère 5 985 hectares de sol devenus bâtis dans un rayon de 25 km autour de la place de la Bourse — soit près de 60 km², la surface de la commune de Bordeaux elle-même, multipliée par 1,2.

Cet article est le deuxième volet de notre série « où la France se construit » : la sortie brute de l’outil, croisée avec les permis de construire géolocalisés, le répertoire SIRENE et les dépenses des ménages, pour raconter ce qui est réellement sorti de terre — avec les noms, les surfaces et les dates.

Le chiffre : 5 985 hectares, dont 901 au palier le plus sûr

Sur les 2 338 mailles de 2,56 hectares signalées dans le rayon, 901 hectares se situent aux deux paliers de confiance les plus élevés de l’outil, et 438 hectares au palier maximal. La vérification locale est solide : 47,8 % des mailles signalées ont un permis de logement autorisé à moins de 120 mètres, contre 7,5 % pour un témoin tiré parmi les mailles non bâties en 2017 et non signalées — six fois le hasard, sur la seule base des permis résidentiels, qui ignorent par construction les entrepôts et les zones commerciales.

Ces zones concentrent 23 311 logements autorisés entre 2016 et 2025, soit 23,3 % de tous les logements autorisés du rayon. Et surtout, une répartition qui distingue Bordeaux du reste de la série : 11 676 maisons individuelles pour 11 607 logements collectifs, une parité que ni Rennes, ni Toulouse, ni Lyon n’affichent.

La géographie est celle d’une couronne large, presque circulaire, qui s’épaissit vers le sud-ouest le long de l’A63 et vers le nord jusqu’à la rive droite de la Dordogne. Bordeaux intra-muros ne représente qu’une fraction du total.

Quatre opérations, nommées et datées

Cestas — la base logistique Lidl (97 hectares)

La plus grosse tache de la carte, et la plus lisible : 97 hectares signalés au sud-ouest, dont 18 mailles au palier maximal, et pas un seul logement autorisé dans le périmètre. Le dossier SIRENE ne laisse aucun doute sur la nature de l’occupant : un établissement Lidl immatriculé en janvier 2019, déclaré dans la tranche des 250 à 499 salariés, code d’activité 52.10A — entreposage frigorifique. Les points d’intérêt relevés sur place confirment : « Base Lidl Cestas », Cemex Matériaux, Alkern.

Le sol bascule en 2019. C’est la deuxième plateforme régionale de l’enseigne que notre détection isole dans cette série, après celle de Baziège au sud de Toulouse, qui bascule en 2018 : le même modèle logistique, déployé à un an d’intervalle sur deux métropoles du Sud-Ouest.

Mérignac — 77 hectares d’activités près de l’aéroport

Deuxième par la surface, avec 12 mailles au palier maximal et 405 établissements créés depuis 2017 dans le périmètre — pour deux logements. C’est le profil d’un parc d’activités qui se remplit : Samsic Sécurité (250 à 499 salariés, immatriculé en janvier 2023), Samsic Facility (200 à 249 salariés, décembre 2022), Leasecom (100 à 199 salariés), Satys (50 à 99 salariés, juillet 2023). Bascule du sol : 2019.

Saint-André-de-Cubzac — un retail park sorti de terre (51 hectares)

C’est l’opération la plus intéressante pour qui travaille le commerce. Cinquante et un hectares au nord, sur la rive droite, zéro logement, et une liste d’enseignes qui se lit comme un plan de zone commerciale : Gifi (immatriculé en août 2019), JouéClub (septembre 2021), Maxi Zoo (janvier 2022), Darty (mars 2024), Intersport (décembre 2025), auxquels s’ajoutent un Bricomarché, un Basic-Fit, un hôtel B&B et un cinéma. La communauté de communes du Grand Cubzaguais y a immatriculé un établissement de 200 à 249 salariés en janvier 2020.

Le sol bascule en 2022, et les immatriculations s’échelonnent de 2019 à 2025 : on observe, en direct, le remplissage progressif d’un pôle commercial neuf à 25 km de Bordeaux. Pour une enseigne qui étudie la rive droite, c’est exactement le type de signal qu’un recensement publiera dans trois ans.

Villenave-d’Ornon, Martignas, Saint-Aubin-de-Médoc — la couronne résidentielle

Trois opérations de logement, trois profils. Villenave-d’Ornon : 724 logements autorisés dont 691 en collectif sur 28 hectares, 45 permis, bascule en 2019 — de la densification en frange urbaine. Martignas-sur-Jalle : 297 logements sur 28 hectares, mais 144 permis, dont une majorité déposés par des particuliers et 74 par Gironde Habitat — du lotissement classique, bascule en 2020. Saint-Aubin-de-Médoc : 268 logements dont 161 pour un seul opérateur, bascule en 2022 — une opération d’ensemble tardive.

Ces trois profils expliquent la parité maison/collectif de la métropole : Bordeaux mène de front une densification de première couronne et une production pavillonnaire à 15-20 km.

Ce que ces hectares valent commercialement

Les 23 311 logements autorisés dans les zones détectées représentent 1,96 million de m² de surface habitable. En appliquant la dépense de consommation moyenne des ménages des communes concernées — 26 310 € par ménage et par an, d’après le modèle de dépenses INSEE que nous exploitons à l’IRIS —, ce parc neuf pèse, une fois occupé, de l’ordre de 610 millions d’euros de consommation annuelle apparus en huit ans dans la couronne bordelaise.

Le tissu économique a suivi, et il se compte : 18 748 établissements actifs créés depuis 2017 dans ces zones, dont 1 077 commerces de détail, 425 établissements de restauration, 884 établissements de santé et 538 d’enseignement. Une précision qui évite les contresens : 3 384 de ces créations, soit une sur cinq, sont des sociétés civiles immobilières, qui accompagnent mécaniquement la construction sans constituer une activité nouvelle. Nous les isolons systématiquement avant de conclure sur le dynamisme d’un territoire.

Les principaux maîtres d’ouvrage de ces logements donnent la structure du marché : Domofrance (1 192 logements), Gironde Habitat (731), Eiffage Immobilier Sud-Ouest (641), Nexity (439), Clairsienne (402), Mésolia (378) — un poids du logement social nettement supérieur à la moyenne de la série.

Comment c’est mesuré, en quatre lignes

Chaque maille de 160 mètres est classée dans une typologie de douze tissus à partir de sa signature satellitaire annuelle. Nous ne retenons que celles qui n’appartenaient à aucun tissu bâti en 2017 et appartiennent à un tissu bâti en 2025 — un simple écart entre deux images mesurerait la variabilité des cultures, pas la construction. La datation suit ensuite les millésimes annuels de 2017 à 2025, calés sur des témoins restés agricoles et des témoins déjà bâtis pour neutraliser l’effet millésime. La méthode complète, ses deux fausses pistes écartées et sa validation nationale sont détaillées sur la page de l’outil et dans l’article pilier de la série.

Ce que la méthode ne voit pas : une maille fait 2,56 hectares, donc une maison isolée dans un tissu déjà pavillonnaire ne la fait pas basculer, et une friche urbaine transformée en immeuble reste classée bâtie aux deux dates. L’outil repère des opérations, pas des constructions unitaires.

Si vous travaillez ce territoire, notre page étude de marché à Bordeaux décrit comment nous mobilisons ces données dans une étude d’implantation, et le simulateur de zone de chalandise permet de tester une adresse précise en quelques secondes.