Où la France se construit : onze métropoles passées au satellite, 2017-2025
Sommaire de l'article
Nous avons mesuré onze métropoles françaises de la même façon, avec la même donnée, sur la même période : où le sol est-il passé de non bâti à bâti entre 2017 et 2025 ? Le résultat tient en une carte par ville et en un chiffre par ville — mais ce sont les écarts entre elles qui racontent quelque chose.
Cet article est le pilier de notre série. Il compare, il explique la méthode, et il renvoie vers les onze études détaillées, chacune avec ses opérations nommées, datées et corroborées par les permis de construire et le répertoire des entreprises.
Le résultat comparé
L’indicateur le plus honnête pour comparer des métropoles n’est pas le nombre d’hectares — il dépend trop du paysage de départ et de la taille du rayon. C’est la part des logements neufs qui atterrissent sur un sol qui n’était pas bâti. Elle se calcule partout de la même façon, et elle sépare nettement les métropoles qui s’étalent de celles qui se reconstruisent sur elles-mêmes.
L’écart va de 1 à 12 entre Paris et Toulouse. Il ne mesure pas le dynamisme — Paris autorise 511 530 logements sur la période, Toulouse 124 140 — mais le mode de croissance : par extension du bâti, ou par renouvellement du tissu existant.
| Métropole | Rayon | Hectares signalés | dont palier élevé | Logements en zone | Part des logements du rayon |
|---|---|---|---|---|---|
| Toulouse | 25 km | 3 891 | 940 | 35 568 | 28,7 % |
| Rennes | 20 km | 4 252 | 771 | 15 256 | 26,0 % |
| Bordeaux | 25 km | 5 985 | 901 | 23 311 | 23,3 % |
| Nantes | 25 km | 11 904 | 714 | 14 638 | 21,3 % |
| Marseille | 25 km | 1 813 | 417 | 5 793 | 20,0 % |
| Montpellier | 20 km | 891 | 410 | 10 333 | 17,7 % |
| Strasbourg | 20 km | 1 480 | 712 | 6 022 | 13,6 % |
| Lyon | 25 km | 5 870 | 1 718 | 11 853 | 10,3 % |
| Nice | 20 km | 1 720 | 151 | 4 153 | 10,0 % |
| Lille | 25 km | 2 742 | 438 | 6 011 | 6,9 % |
| Paris | 25 km | 3 313 | 947 | 11 570 | 2,3 % |
Au total : 43 861 hectares de sol devenus bâtis, dont 8 119 au palier de confiance élevé, et 144 508 logements autorisés dans les zones détectées — 11,7 % des 1 239 029 logements autorisés sur l’ensemble des onze rayons.
Trois familles de métropoles
Celles qui s’étendent — Toulouse, Rennes, Bordeaux, Nantes. Plus d’un logement neuf sur cinq y atterrit sur du sol neuf, et les couronnes s’épaississent sur 20 à 25 kilomètres. Ce sont aussi celles où le pavillonnaire reste massif : trois maisons pour un appartement à Nantes, une pour une à Bordeaux.
Celles qui font les deux — Montpellier, Strasbourg, Marseille, Lyon. L’extension existe mais reste circonscrite à quelques opérations d’ensemble identifiables ; l’essentiel du logement se fait ailleurs. Montpellier est le cas extrême de cette famille : la plus petite consommation de sol de la série (891 hectares) pour 10 333 logements.
Celles qui ne s’étendent plus — Lille, Nice, Paris. Moins d’un logement neuf sur dix sur sol neuf, et une extension qui n’est même plus résidentielle : à Lille et à Paris, les plus grandes emprises transformées sont logistiques.
Ces trois familles n’appellent pas les mêmes décisions d’implantation. Dans la première, un plan de développement se construit en anticipant des quartiers qui n’existent pas encore. Dans la troisième, il se construit en travaillant la reprise d’emplacements et la concurrence installée.
Ce qui consomme réellement le sol
Une fois les cartes posées côte à côte, trois usages ressortent — et un seul concerne le logement.
La logistique, partout
C’est le fait dominant de la période. Les plus grandes emprises transformées de la série sont, dans l’ordre : Rezé au sud de Nantes (151 hectares), Tremblay-en-France près de Roissy (138 hectares, FedEx), Dourges et la plateforme Delta 3 dans l’ancien bassin minier (125 hectares), Reichstett sur l’ex-raffinerie de Strasbourg (105 hectares), Cestas et la base régionale Lidl près de Bordeaux (97 hectares), Louvres au nord de Paris (87 hectares), Mérignac (77 hectares).
À Lyon, ce n’est pas une plateforme mais un couloir : Mionnay, Janneyrias, Genas, Jonage, Pusignan, Chassieu, Saint-Priest forment une bande d’activité de 25 kilomètres à l’est de l’agglomération.
Deux plateformes Lidl apparaissent dans deux métropoles différentes, à un an d’intervalle : Baziège au sud de Toulouse (56 004 m² autorisés, sol basculé en 2018) et Cestas près de Bordeaux (sol basculé en 2019). Quand une enseigne déploie un réseau, le sol le montre avant les communiqués.
Les grands équipements
Le deuxième usage est celui des équipements structurants, rares mais spectaculaires : le parc des expositions MEETT à Aussonne près de Toulouse (46 hectares, 74 500 m² autorisés dès 2014, sol basculé en 2018, ouverture en 2020) ; le plateau de Saclay au sud de Paris (près de 180 hectares, l’université Paris-Saclay, l’ENS, l’Institut Servier, Danone Research, et 2 000 logements) ; la gigafactory de batteries ACC à Billy-Berclau (sol basculé en 2021, chantier officiellement démarré en janvier 2022, usine inaugurée en mai 2023).
Le logement, en couronne lointaine
Le troisième usage est résidentiel, et il se joue loin des centres. Les communes qui portent le plus de logements neufs sur sol nouvellement bâti sont des communes de 5 000 à 30 000 habitants situées à 10-25 kilomètres du centre : Saint-Jory et Cornebarrieu près de Toulouse, Liffré et Cesson-Sévigné près de Rennes, Villenave-d’Ornon et Parempuyre près de Bordeaux, Castelnau-le-Lez près de Montpellier, Oberhausbergen et Ostwald près de Strasbourg, Les Sorinières près de Nantes.
Le calendrier : quand les chantiers ont mordu le sol
Les millésimes annuels d’AlphaEarth existent de 2017 à 2025, ce qui permet de dater chaque opération. Nous suivons la progression de l’ensemble de ses mailles vers le tissu bâti, en calant chaque année sur deux témoins tirés dans la même emprise — des mailles restées agricoles, des mailles déjà bâties — pour neutraliser l’effet millésime : une année humide rapproche tout le territoire du végétal et ferait bouger les mailles limites sans qu’un seul parpaing n’ait été posé.
Le résultat, opération par opération, est souvent en avance sur les dates administratives :
- la plateforme Lidl de Baziège est autorisée en août 2016, le sol bascule en 2018, l’entrepôt entre en service en octobre 2018 ;
- le MEETT est autorisé en juillet 2014, le sol bascule en 2018, le bâtiment ouvre en septembre 2020 ;
- la gigafactory ACC voit son sol basculer au millésime 2021, alors que le chantier démarre officiellement en janvier 2022 ;
- à Vendenheim, près de Strasbourg, le sol bascule en 2020 et les enseignes du parc commercial s’immatriculent quatre à cinq ans plus tard.
C’est la valeur propre de la mesure du sol : le permis dit l’intention, l’image dit le fait, et l’écart entre les deux vaut souvent deux à quatre ans.
Ce que ça vaut commercialement
Les 144 508 logements autorisés dans les zones détectées représentent, en appliquant à chaque métropole la dépense de consommation moyenne des ménages de ses communes, près de 3,8 milliards d’euros de consommation annuelle apparus en huit ans dans les couronnes de ces onze agglomérations.
Le commerce a suivi, inégalement. Dans ces mêmes zones, 107 834 établissements ont été créés depuis 2017, dont 5 806 commerces de détail. Mais le rapport entre logements neufs et commerces neufs varie du simple au triple : Rennes affiche 264 commerces pour 15 256 logements, Toulouse 908 pour 35 568, Bordeaux 1 077 pour 23 311. Le retard d’équipement commercial de certaines couronnes est mesurable — et c’est là que se trouvent les opportunités d’implantation.
Une mise en garde de lecture, valable partout : une création d’établissement sur cinq est une société civile immobilière, qui accompagne mécaniquement la construction sans constituer une activité nouvelle. Nous les écartons systématiquement avant toute conclusion sur le dynamisme d’un territoire.
La méthode, et ses limites
Ce que nous faisons. Chaque maille de 160 mètres du territoire est décrite par une signature satellitaire annuelle issue du jeu AlphaEarth Foundations, puis classée dans une typologie de douze tissus que nous avons ajustée sur la France. Une maille n’est retenue que si elle n’appartenait à aucun tissu bâti en 2017 et appartient à un tissu bâti en 2025. Le degré de certitude affiché vient ensuite de l’ampleur du rapprochement vers les tissus bâtis.
Les deux fausses pistes que nous avons écartées. Mesurer l’écart brut entre deux millésimes ne détecte pas la construction mais la variabilité du couvert : une parcelle agricole change énormément d’apparence d’une année sur l’autre, le béton jamais. Et retenir les mailles qui se rapprochent le plus du bâti donne un classement dominé par les coupes forestières. Ces deux définitions, testées contre les permis, ne font pas mieux que le hasard. Le détail est sur la page de l’outil.
La validation. Sur chaque métropole, nous comparons la part de mailles ayant un permis de construire de logement autorisé à moins de 120 mètres, entre les mailles signalées et des mailles témoins non bâties en 2017 et non signalées :
| Métropole | Mailles signalées | Témoin | Facteur |
|---|---|---|---|
| Toulouse | 61,3 % | 10,2 % | × 6 |
| Montpellier | 54,3 % | 2,5 % | × 22 |
| Nice | 48,4 % | 3,4 % | × 14 |
| Bordeaux | 47,8 % | 7,5 % | × 6 |
| Nantes | 34,7 % | 4,5 % | × 8 |
| Lyon | 34,2 % | 4,5 % | × 8 |
| Lille | 27,5 % | 2,6 % | × 11 |
| Marseille | 27,4 % | 1,0 % | × 27 |
| Strasbourg | 24,2 % | 1,7 % | × 14 |
| Rennes | 23,8 % | 2,4 % | × 10 |
| Paris | 12,9 % | 2,2 % | × 6 |
Ce test ne porte que sur les permis résidentiels, qui ignorent par construction les entrepôts, les zones commerciales et les équipements — c’est-à-dire une bonne partie de ce que la détection trouve. Il faut donc le lire comme un plancher.
Ce que la méthode ne voit pas. Une maille fait 2,56 hectares : une maison isolée dans un tissu déjà pavillonnaire ne la fait pas basculer. Surtout, la densification, la surélévation et la reconversion de friches déjà bâties échappent totalement à la mesure, puisque le sol y était bâti aux deux dates. C’est la raison du 2,3 % parisien : Paris construit énormément, mais pas sur du sol neuf. Enfin, les totaux bruts ne se comparent pas d’une région à l’autre sans regarder la répartition par palier — le bocage nantais en est la démonstration.
Les onze études
Chacune contient la carte détaillée de l’agglomération, ses opérations nommées et datées, ses maîtres d’ouvrage, ses employeurs et ses enseignes.
- Toulouse — les 3 891 hectares qui ont changé l’agglomération
- Bordeaux — les 5 985 hectares qui ont étendu la métropole
- Rennes — la métropole qui loge le mieux ses hectares
- Nantes — trois maisons pour un appartement
- Lyon — un couloir logistique de 25 kilomètres à l’est
- Paris — l’agglomération ne s’étend plus, sauf à Roissy et à Saclay
- Lille — la métropole se densifie, le bassin minier se construit
- Strasbourg — une raffinerie, un retail park et deux écoquartiers
- Montpellier — la ville qui grandit sans s’étaler
- Marseille — la métropole que le relief empêche de s’étendre
- Nice — 151 hectares, la plus faible extension de France
La même chaîne s’applique à n’importe quel territoire : une commune, une intercommunalité, une zone de chalandise. Si vous voulez la voir tourner sur le vôtre, la carte nationale est en accès libre, et nos études géomarketing intègrent ce croisement au diagnostic d’implantation.
Questions fréquentes.
Quelle métropole française s'est le plus étendue entre 2017 et 2025 ?
Cela dépend de ce qu'on mesure. En surface brute de sol devenu bâti, c'est Nantes (11 904 hectares dans un rayon de 25 km), mais ce total est gonflé par le bocage, qui produit beaucoup de signal de faible confiance. En surface au palier de confiance élevé, c'est Lyon (1 718 hectares). Et en part des logements neufs construits sur du sol nouvellement bâti — l'indicateur le plus comparable —, c'est Toulouse, avec 28,7 %, contre 2,3 % à Paris.
Comment mesure-t-on l'artificialisation depuis l'espace ?
Chaque maille de 160 mètres est décrite par une signature satellitaire annuelle, puis classée dans une typologie de douze tissus. Nous ne retenons que les mailles qui n'appartenaient à aucun tissu bâti en 2017 et qui appartiennent à un tissu bâti en 2025. Mesurer simplement l'écart entre deux images ne fonctionne pas : cela mesure la variabilité des cultures, pas la construction. La méthode est validée contre les permis de construire géolocalisés Sitadel, avec un facteur de 6 à 27 par rapport à un tirage au hasard selon les territoires.
Quelle est la différence avec les données ZAN officielles ?
Les données de consommation d'espaces naturels, agricoles et forestiers publiées dans le cadre du ZAN reposent sur les fichiers fonciers, avec deux à trois ans de décalage et une maille cadastrale. Notre mesure repose sur l'image, elle est disponible pour le millésime 2025 et permet de dater l'année où le sol a changé, ce qu'aucun fichier ne fait. Les deux approches sont complémentaires : l'une fait foi, l'autre est en avance.
À quoi cette mesure sert-elle pour un commerce ou une enseigne ?
À voir la demande avant qu'elle n'apparaisse dans les statistiques. Un recensement paraît avec trois ans de décalage et lisse cinq années de collecte ; un lotissement livré en 2024 n'y figure pas. Dans les zones que nous détectons sur ces onze métropoles, 144 508 logements ont été autorisés depuis 2016, soit près de 3,8 milliards d'euros de consommation annuelle des ménages une fois occupés. Savoir où et quand ils sortent de terre, c'est arbitrer une implantation avant la concurrence.
Voyez où votre territoire s'est construit.
La carte qui sert de base à cette comparaison est publique : 195 057 mailles de 160 mètres qui n'étaient pas bâties en 2017 et le sont devenues en 2025, sur toute la France métropolitaine. Cherchez une commune, cliquez une maille, lisez le niveau de signal et le tissu d'origine.
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