Toulouse 2017-2025 : les 3 891 hectares qui ont changé l'agglomération

L’aire toulousaine est l’une des plus dynamiques de France. La question intéressante n’est pas de savoir si elle grandit — elle grandit — mais où, quand et à quoi ça sert. C’est une question à laquelle les statistiques publiques répondent mal : le recensement paraît avec trois ans de décalage, les permis de construire disent ce qui est autorisé et non ce qui est sorti de terre, et aucune des deux sources ne montre le sol.

Nous avons donc regardé le sol. En comparant les signatures satellitaires de 2017 et de 2025 sur toute la France, notre détecteur d’artificialisation repère les mailles de 160 mètres qui n’étaient pas bâties et le sont devenues. Cet article ouvre notre série « où la France se construit », qui compare onze métropoles mesurées de la même façon. Il prend la sortie brute de cet outil sur un rayon de 25 km autour de Toulouse, la croise avec les permis de construire géolocalisés, le répertoire SIRENE et les dépenses des ménages, et raconte ce qui s’est réellement passé — opération par opération, avec les noms et les dates.

Le résultat en un chiffre : 3 891 hectares

Dans un rayon de 25 km autour de la place du Capitole, 1 520 mailles de 2,56 hectares ont basculé du non-bâti au bâti entre 2017 et 2025, soit 3 891 hectares — près de 39 km², l’équivalent d’un tiers de la superficie de la ville de Toulouse elle-même. Sur ce total, 940 hectares se situent aux deux paliers de confiance les plus élevés de l’outil.

Le premier enseignement tient à la géographie de ces hectares : ils ne sont presque jamais dans Toulouse. La commune-centre ne compte que 287 hectares signalés, quand la couronne en concentre l’essentiel — Cornebarrieu (166 ha), Saint-Jory (141 ha), Muret (123 ha), Fronton (102 ha), Castelnau-d’Estrétefonds (97 ha). Rapporté à la surface communale, l’écart est plus net encore : Cornebarrieu a vu 8,9 % de son territoire basculer en huit ans, Saint-Jory 7,3 %, Escalquens 7,3 %, Beauzelle 6,6 %.

Cette carte est une carte de la périphérie. L’agglomération ne s’est pas densifiée là où on la regarde : elle s’est étendue en arc au nord-ouest, le long de l’axe aéronautique Blagnac-Cornebarrieu-Aussonne, et le long des deux corridors logistiques de l’A62 au nord et de l’A61 au sud-est.

Six opérations, nommées et datées

Une maille signalée ne prouve rien à elle seule. Ce qui fait la démonstration, c’est le rattachement de chaque groupe de mailles à une opération identifiée par une source indépendante. Voici les six plus significatives.

Aussonne — le parc des expositions MEETT (46 ha)

C’est la plus grosse tache de la carte, et la plus pure : 46 hectares signalés, dont onze mailles au palier le plus sûr, et zéro permis de logement dans un rayon de 640 mètres. Le sol change massivement, sans qu’un seul habitant ne s’installe : la signature d’un grand équipement.

Le permis correspondant est au nom de Toulouse Métropole, déposé en 2013 et autorisé le 15 juillet 2014, pour 74 500 m² de surface créée sur un terrain de 79 970 m², chemin de l’Enseigure — un permis jumeau existe côté Beauzelle, l’équipement étant à cheval sur les deux communes. Le parc des expositions a ouvert au public en septembre 2020.

Retenez l’écart : six ans entre l’autorisation et l’ouverture, et un sol qui ne bascule qu’en 2018. Un observateur qui aurait suivi les permis aurait « vu » ce parc des expositions en 2014. Il n’existait pas.

Baziège — la plateforme logistique Lidl (15 ha)

Quinze hectares au sud-est, sur l’axe de l’A61, et un dossier d’une netteté remarquable : deux établissements SIRENE seulement dans le périmètre, tous deux au nom de Lidl, dont l’établissement principal immatriculé en août 2018 et déclaré aujourd’hui dans la tranche des 250 à 499 salariés.

Le permis, déposé en 2015 et autorisé le 24 août 2016, porte sur 56 004 m² sur un terrain de 22,6 hectares. C’est, au mètre carré près, la surface que l’enseigne a communiquée à l’inauguration de sa base logistique régionale, fin 2018. Notre détection place la bascule du sol en 2018 : l’année exacte de la mise en service.

Castelnau-d’Estrétefonds — Eurocentre (18 ha)

Au nord, sur l’A62, 18 hectares avec neuf logements autorisés seulement — mais des établissements de transport et d’entreposage créés en série depuis 2018, et un voisinage de POI sans ambiguïté (plateforme intermodale, dépôts de conteneurs). C’est l’extension continue d’Eurocentre, l’un des plus gros pôles logistiques du Sud-Ouest. Bascule du sol : 2018.

Saint-Jory — la fabrique de logements (51 ha)

Le contraire exact du MEETT. Sur 51 hectares, 98 permis de construire et 1 831 logements autorisés entre 2016 et 2025 — dont 1 526 en collectif —, pour 112 542 m² de surface habitable, portés par des promoteurs identifiés (SCCV Serge Mas Immo, Green City Immobilier, LP Promotion). Dans le même périmètre, 311 établissements créés depuis 2017, dont un groupe scolaire de 50 à 99 salariés immatriculé en novembre 2020 : la boucle complète du peuplement — les logements, puis l’école, puis les commerces.

Cornebarrieu — 837 logements sur 31 hectares

Sur l’axe aéronautique, 31 hectares et 837 logements autorisés, dont 605 en collectif. La bascule est datée de 2019, mais la courbe monte encore en 2021 : une opération d’aménagement livrée par tranches, ce que confirme la répartition des permis de 2016 à 2022.

Pibrac – Léguevin — la lisière ouest (49 ha)

49 hectares à cheval sur deux communes, 389 logements autorisés, et des arrivées d’entreprises qui datent la seconde vague : une unité de construction modulaire de 50 à 99 salariés en janvier 2022, un Biocoop en octobre 2020. La bascule du sol tombe en 2021 — la plus tardive de nos six cas.

Quand chaque chantier a mordu le sol

Les millésimes annuels d’AlphaEarth existent de 2017 à 2025. Nous les avons tous téléchargés sur la seule emprise toulousaine pour suivre la trajectoire de chaque opération, année après année.

La lecture directe de la classification annuelle ne suffit pas : une année humide rapproche tout le territoire du végétal, et les mailles limites changent de classe sans qu’un seul parpaing n’ait été posé. Nous calons donc chaque millésime sur deux témoins tirés dans la même emprise — des mailles restées agricoles de 2017 à 2025, et des mailles déjà bâties en 2017 et toujours bâties en 2025. La position d’une opération entre ces deux bornes devient comparable d’une année sur l’autre, et l’effet millésime disparaît.

Trois profils apparaissent nettement. Le chantier unique (Aussonne, Baziège) : une marche brutale, puis un plateau. L’opération par tranches (Cornebarrieu, Saint-Jory) : une montée continue sur plusieurs années. Le démarrage tardif (Pibrac – Léguevin) : quatre ans de quasi-immobilité, puis une bascule en 2021.

Précision méthodologique : cette datation est fiable à l’échelle d’une opération — une moyenne sur dix à vingt mailles — et non à l’échelle d’une maille isolée, où le bruit annuel domine le signal. Nous ne publions donc pas de date à la parcelle.

Ce que ces hectares valent commercialement

C’est là que la donnée devient un outil de décision plutôt qu’une curiosité.

35 568 logements ont été autorisés entre 2016 et 2025 à moins de 200 mètres d’une maille signalée : 28,7 % de tous les logements autorisés du rayon de 25 km — la proportion la plus élevée des onze métropoles de la série —, sur 12,5 % de sa surface — une concentration 2,3 fois supérieure à un tirage au hasard. La détection ne remplace donc pas le fichier des permis, elle le hiérarchise : elle dit lesquelles de ces autorisations ont effectivement transformé le sol, et où se trouvent les opérations d’ensemble plutôt que les constructions isolées.

Sur ces 35 568 logements, 22 641 sont du collectif et 12 918 de l’individuel, pour 2,7 millions de m² de surface habitable créée. En appliquant la dépense de consommation moyenne des ménages de ces communes — 26 016 € par ménage et par an d’après le modèle de dépenses INSEE que nous exploitons par IRIS —, ce parc neuf représente, une fois occupé, de l’ordre de 925 millions d’euros de consommation annuelle apparus en huit ans dans la couronne toulousaine. C’est le marché que capte, ou ne capte pas, un point de vente selon qu’il s’est positionné avant ou après.

Le commerce a d’ailleurs suivi, et on peut le compter. 15 357 établissements actifs ont été créés depuis 2017 dans les zones signalées, dont :

• 909 commerces de détail — parmi lesquels des supermarchés Lidl à Ayguesvives, Plaisance-du-Touch et Castelnau-d’Estrétefonds, des Aldi à Cornebarrieu, Grenade et Escalquens, un Carrefour Contact à Villeneuve-Tolosane, des Biocoop à Léguevin et Fenouillet ;
• 361 établissements de restauration, dont plusieurs Burger King et McDonald’s ouverts entre 2021 et 2025 sur ces mêmes lisières ;
• 960 établissements de santé et 480 établissements d’enseignement, parmi lesquels le collège Élisa Deroche à Beauzelle et le lycée polyvalent Simone-de-Beauvoir à Gragnague, tous deux immatriculés en septembre 2022 — l’équipement scolaire est le marqueur le plus fiable d’un peuplement qui s’installe durablement ;
• 365 établissements de transport routier, sur les corridors autoroutiers.

Une précision qui évite de se tromper en lisant ces volumes : 3 019 de ces créations, soit une sur cinq, sont des sociétés civiles immobilières, qui accompagnent mécaniquement la construction sans constituer une activité économique nouvelle. Nous les isolons systématiquement avant de conclure quoi que ce soit sur le dynamisme d’un territoire — c’est le genre de détail qui fait basculer une note d’opportunité dans le mauvais sens.

Aucun de ces chiffres ne demande d’enquête terrain. Ils sortent du croisement de trois bases publiques et d’une image satellite.

Pourquoi une image plutôt qu’un fichier

Les trois sources classiques ont chacune un angle mort, et ces angles morts se recouvrent mal.

Prises séparément, aucune ne raconte l’histoire. Croisées, elles la racontent entièrement : l’image donne le fait et la date, le permis donne le maître d’ouvrage et la surface, SIRENE donne l’occupant et l’emploi, le modèle de dépenses donne l’euro. C’est exactement la chaîne que nous mobilisons dans une étude de zone de chalandise ou un calcul de potentiel de marché : la question n’est jamais « combien d’habitants aujourd’hui » mais « combien de ménages au moment où le bail commencera à courir ».

Ce que la méthode ne voit pas

Une méthode se juge autant sur ses limites que sur ses résultats, et celles-ci sont connues.

Une maille fait 2,56 hectares : une maison isolée dans un tissu déjà pavillonnaire ne la fait pas basculer. L’outil repère des opérations — lotissements, zones d’activité, équipements —, pas des constructions unitaires. Il ne voit pas non plus la densification interne, qui est pourtant une part importante de la production de logements toulousaine : une friche transformée en immeuble reste classée en tissu bâti aux deux dates, et n’apparaît donc jamais.

Enfin, la détection est réglée pour signaler ce dont elle est sûre plutôt que pour tout attraper. C’est un choix : sur l’aire toulousaine, 61,3 % des mailles signalées ont un permis de logement autorisé à moins de 120 mètres, contre 10,2 % pour des mailles témoins non bâties en 2017 et non signalées tirées dans le même rayon — six fois le hasard, sur la seule base des permis résidentiels, qui ignorent par construction les entrepôts et les équipements. Les six opérations nommées plus haut sont toutes corroborées individuellement par un permis, par des établissements SIRENE, ou par les deux : nous ne donnons pas de nom sans preuve indépendante.

La suite de la série

L’aire toulousaine est le premier territoire de cette série. La même chaîne — détection satellitaire, rattachement aux permis, aux entreprises et aux dépenses — s’applique à n’importe quelle agglomération française, et les profils se sont révélés très différents d’une métropole à l’autre : le bassin bordelais est dominé par la logistique de Cestas et l’arc de Mérignac, l’aire rennaise par le quartier ViaSilva et un chapelet de lotissements, la métropole lyonnaise par un couloir logistique de 25 km à l’est, l’Île-de-France par Roissy et le plateau de Saclay.

Les dix autres études sont publiées, et l’article pilier de la série les compare sur un même indicateur : la part des logements neufs qui atterrissent sur du sol nouvellement bâti, de 28,7 % à Toulouse à 2,3 % à Paris.

En attendant, la carte nationale est en accès libre : vous pouvez y chercher votre commune, cliquer une maille et voir ce que le sol a fait entre 2017 et 2025.