Mon projet est-il soumis à la CDAC ? Les seuils, les exemptions et le test

La question paraît simple : faut-il passer en commission pour ce projet ? Elle se règle mal, et cher. Un porteur qui se croit hors champ dépose un permis de construire qui sera annulé pour défaut d’autorisation d’exploitation commerciale — parfois après ouverture. Un porteur qui se croit soumis à tort monte un dossier de plusieurs dizaines de milliers d’euros et perd six mois pour rien.

Entre les deux, un texte : l’article L. 752-1 du code de commerce, sept cas, quatre seuils différents, et une série d’exemptions dispersées dans les articles voisins. Cet article les remet à plat, et le test en fin de page applique la grille à votre projet.

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Ce que la CDAC autorise, et ce qu’elle n’autorise pas

Premier malentendu à lever : la commission départementale d’aménagement commercial ne délivre pas de permis. Elle rend un avis sur l’autorisation d’exploitation commerciale (AEC), c’est-à-dire sur le droit d’exploiter une surface commerciale à cet endroit — pas sur le droit de construire un bâtiment.

Les deux procédures ont fusionné dans le temps : lorsque le projet nécessite un permis de construire, le dossier d’AEC s’intègre à la demande de permis, et le permis vaut autorisation d’exploitation commerciale dès lors que l’avis de la commission est favorable. Un seul dossier, un seul guichet, mais deux instructions qui se superposent — et une annulation possible sur l’un ou l’autre fondement.

Conséquence pratique : le passage en commission ne se traite pas en fin de montage, comme une formalité administrative. Il conditionne la constructibilité commerciale du site, donc la valeur du foncier.

Les sept cas qui déclenchent une autorisation

L’article L. 752-1 énumère les projets soumis. Les seuils diffèrent selon le cas, et c’est là que se logent la plupart des erreurs d’appréciation.

Cas	Seuil de déclenchement
Création d’un magasin de commerce de détail	surface de vente > 1 000 m²
Extension d’un magasin	magasin ayant déjà atteint 1 000 m², ou franchissant ce seuil par le projet
Création d’un ensemble commercial	surface de vente totale > 1 000 m²
Extension d’un ensemble commercial	ensemble ayant déjà atteint 1 000 m², ou franchissant ce seuil
Changement de secteur d’activité	> 2 000 m², ramené à 1 000 m² si la nouvelle activité est à prédominance alimentaire
Réouverture après cessation d’exploitation de 3 ans	> 2 500 m², ramené à 1 000 m² en prédominance alimentaire
Drive (point permanent de retrait automobile)	aucun seuil — soumis dès le premier mètre carré

Trois lignes de ce tableau méritent un commentaire, parce qu’elles produisent l’essentiel des mauvaises surprises.

L’extension ne se lit pas sur la surface créée. Le texte vise le magasin « ayant déjà atteint le seuil ou devant le dépasser par la réalisation du projet ». Un magasin de 1 100 m² qui s’agrandit de 40 m² passe en commission pour ces 40 m², parce qu’il a déjà franchi le seuil. Beaucoup de porteurs raisonnent sur la surface ajoutée et concluent, à tort, qu’un petit agrandissement est indolore.

La réouverture est le piège des friches commerciales. Reprendre une cellule vide de plus de 2 500 m² fermée depuis plus de trois ans n’est pas une simple reprise : c’est un projet soumis à autorisation, comme s’il s’agissait d’une création. Le seuil a été relevé de 1 000 à 2 500 m² par la loi ELAN de 2018, précisément pour faciliter le retour à l’exploitation des friches — mais il reste bas dès que l’activité est à prédominance alimentaire, où il retombe à 1 000 m².

Le drive n’a pas de seuil. Depuis la loi ALUR de 2014, la création ou l’extension d’un point permanent de retrait organisé pour l’accès en automobile est soumise à autorisation quelles que soient l’emprise au sol et le nombre de pistes. L’autorisation se demande d’ailleurs piste par piste et mètre carré par mètre carré d’emprise affectée au retrait des marchandises.

Surface de vente ≠ surface de plancher. Le seuil s’apprécie sur la seule surface de vente : les espaces accessibles au public, affectés à la circulation, à l’exposition et au paiement. Réserves, laboratoires, bureaux et locaux techniques en sont exclus. Un bâtiment de 1 400 m² de plancher peut parfaitement rester sous les 1 000 m² de surface de vente — et l’inverse est vrai pour une cellule très ouverte.

Les surfaces qui ne comptent pas

L’article L. 752-2 place plusieurs activités hors du champ. Deux d’entre elles vont plus loin qu’une simple dispense : leur surface n’est pas comptabilisée dans le calcul des seuils, y compris pour les projets voisins.

• Les pharmacies. Jamais soumises, et neutres dans le total d’un ensemble commercial.
• Les commerces de véhicules automobiles et de motocycles. Même régime. Attention au périmètre : l’exclusion vise la vente de véhicules. Un centre d’entretien-réparation doublé d’un rayon de pièces et d’accessoires relève, lui, du régime général — c’est un contentieux classique.
• Les halles et marchés d’approvisionnement au détail établis sur le domaine public et dont la création est décidée par le conseil municipal.
• Les magasins de gares et d’aéroports accessibles aux voyageurs munis d’un titre de transport, dans la limite de 2 500 m² de surface de vente.
• Les regroupements de magasins voisins sans création de surface supplémentaire, jusqu’à 2 500 m² (1 000 m² si la nouvelle activité est à prédominance alimentaire). La condition est stricte : zéro mètre carré créé. Le moindre agrandissement à l’occasion du regroupement fait basculer l’opération dans le régime de l’extension.

L’exemption ORT, celle qu’on oublie de vérifier

C’est la disposition la plus rentable à connaître, et la plus souvent ignorée. Depuis la loi ELAN, un projet situé dans le secteur d’intervention d’une opération de revitalisation de territoire comprenant un centre-ville est dispensé d’autorisation d’exploitation commerciale (art. L. 752-1-1). Création, extension, changement de secteur, réouverture : tout le bloc bascule hors champ.

Le gain se compte en mois. Deux réserves, cependant :

1. La convention d’ORT peut fixer un seuil au-delà duquel l’autorisation redevient exigible. Elle ne peut pas le fixer en dessous de 5 000 m², ou 2 500 m² en prédominance alimentaire.
2. L’exemption ne vaut que dans le périmètre exact du secteur d’intervention. C’est la convention signée, consultable en mairie ou auprès de l’EPCI, qui fait foi — pas la limite du centre-ville telle qu’on se la représente.

La symétrie existe aussi, et elle joue contre les projets périphériques : le préfet peut suspendre l’examen des demandes situées hors du secteur d’intervention, pour trois ans, prorogeables d’un an (art. L. 752-1-2). Un projet parfaitement légal peut ainsi se retrouver gelé parce que l’intercommunalité voisine a signé une ORT.

Le vrai filtre aujourd’hui : l’artificialisation des sols

Être soumis à autorisation est une chose. Pouvoir l’obtenir en est une autre — et depuis la loi Climat et résilience, c’est ce second filtre qui refuse le plus de projets.

Le principe posé à l’article L. 752-6 est une interdiction : l’autorisation ne peut pas être délivrée à une implantation ou une extension qui engendrerait une artificialisation des sols. La dérogation existe, mais elle se mérite et elle se ferme avec la taille du projet :

• Moins de 3 000 m² de surface de vente — dérogation appréciée au cas par cas : insertion dans un secteur déjà urbanisé, opération de revitalisation ou d’aménagement, ou compensation par renaturation d’une surface équivalente.
• De 3 000 à 10 000 m² — même logique, mais la dérogation n’est accordée qu’après avis favorable du préfet.
• Au-delà de 10 000 m² — aucune dérogation possible. Le projet n’est pas autorisable sur un sol non artificialisé.

Dans tous les cas, l’analyse d’impact doit démontrer qu’aucune friche existante — en centre-ville d’abord, en périphérie ensuite — ne pouvait accueillir le projet. C’est devenu la pièce la plus scrutée du dossier.

Cas particulier, et il est brutal : les drives ne peuvent bénéficier d’aucune dérogation. Un point de retrait implanté sur un sol non artificialisé n’est pas autorisable, le Conseil d’État l’ayant confirmé dans son avis du 8 avril 2026. Pour ce type d’équipement, l’état de la parcelle conditionne la faisabilité même du projet.

Sous le seuil, la commission peut quand même être saisie

Dernière subtilité, souvent découverte trop tard. Dans les communes de moins de 20 000 habitants, un projet dont la surface de vente est comprise entre 300 et 1 000 m² peut être soumis à la CDAC sur saisine du maire ou du président de l’EPCI (art. L. 752-4).

Ce n’est pas une obligation qui pèse sur le porteur de projet : c’est une faculté ouverte à l’élu local. Mais pour un projet de 700 m² dans une commune rurale où le commerce de centre-bourg est un sujet politique, l’aléa est réel et doit figurer au calendrier.

Ce qui se passe une fois le dossier déposé

• La CDAC dispose de deux mois pour se prononcer. Son silence vaut avis favorable.
• En cas d’avis défavorable — ou pour contester un avis favorable, ce que font régulièrement les concurrents installés — le recours devant la CNAC doit être formé dans le mois. Il constitue un préalable obligatoire à tout recours contentieux : saisir directement le juge sans être passé par la commission nationale conduit à l’irrecevabilité.
• La CNAC dispose de quatre mois pour statuer.

Le cœur du dossier reste l’analyse d’impact, qui doit traiter l’aménagement du territoire, le développement durable et la protection des consommateurs. Depuis la loi ELAN, elle doit en outre démontrer que le projet ne compromet pas l’animation et le développement du centre-ville — c’est le volet qui exige de vraies données : flux, zone de chalandise, vacance commerciale, report de circulation.

C’est là que le géomarketing rejoint le réglementaire. Une commission n’est pas convaincue par une intention, mais par des chiffres opposables : temps de trajet réels et zone de chalandise, comptages de flux sur les axes concernés, état de l’offre existante commune par commune. Un dossier qui affirme sans mesurer se fait refuser.

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Situer votre projet en une minute

Le test ci-dessous applique la grille que nous venons de dérouler : il identifie le cas, retient le bon seuil, vérifie les exemptions et signale le filtre artificialisation. Il vous dira quel article vous vise et pourquoi — de quoi arriver documenté au premier rendez-vous, en mairie comme chez votre conseil.

Trois qualifications lui échappent, et aucun formulaire ne les tranchera : le périmètre exact d’un ensemble commercial au sens de l’article L. 752-3, le tracé d’un secteur ORT, et l’état réel d’artificialisation d’une parcelle. Elles se règlent au dossier — c’est précisément là que commence notre accompagnement en urbanisme commercial.