SADMarketing Autorisation d'exploitation commerciale
Checklist à cocher · urbanisme commercial
Dossier CDAC
Projet : ………………………………………………………
Commune : ……………………………… · Surface de vente projetée : ………… m²
Établie le ……… / ……… / …………
Étape 1 — Suis-je soumis à autorisation ?
| Mon projet | Seuil applicable | Concerné |
|---|
| Création d'un magasin de commerce de détail | surface de vente > 1 000 m² | ☐ |
| Extension d'un magasin | magasin ayant déjà atteint 1 000 m², ou franchissant ce seuil par le projet | ☐ |
| Création d'un ensemble commercial | surface de vente totale > 1 000 m² | ☐ |
| Extension d'un ensemble commercial | ensemble ayant déjà atteint 1 000 m², ou franchissant ce seuil | ☐ |
| Changement de secteur d'activité | > 2 000 m², ramené à 1 000 m² en prédominance alimentaire | ☐ |
| Réouverture après 3 ans de cessation d'exploitation | > 2 500 m², ramené à 1 000 m² en prédominance alimentaire | ☐ |
| Drive — point permanent de retrait automobile | aucun seuil, soumis dès le premier mètre carré | ☐ |
L'extension ne se lit pas sur la surface créée. Le texte vise le magasin « ayant déjà
atteint le seuil ou devant le dépasser par la réalisation du projet ». Un magasin de 1 100 m² qui s'agrandit
de 40 m² passe en commission pour ces 40 m².
La réouverture est le piège des friches. Reprendre une cellule vide de plus de 2 500 m²
fermée depuis plus de trois ans est un projet soumis à autorisation, comme une création. Le seuil reste à
1 000 m² dès que l'activité est à prédominance alimentaire.
SADMarketing Étape 2 · exemptions
Étape 2 — Une exemption s'applique-t-elle ?
Activités hors champ
- Pharmacie — hors champ, et sa surface n'est pas comptabilisée dans le calcul des seuils des projets voisins
- Commerce de véhicules automobiles et de motocycles — même régime. Attention au périmètre : l'exclusion vise la vente de véhicules, pas un centre d'entretien doublé d'un rayon de pièces et accessoires
- Halles et marchés d'approvisionnement au détail établis sur le domaine public
Dispenses sous conditions de surface
- Magasin accessible aux voyageurs munis d'un titre de transport, dans l'enceinte d'une gare ou d'un aéroport — jusqu'à 2 500 m²
- Regroupement de magasins voisins sans création de surface — jusqu'à 2 500 m², ramené à 1 000 m² en prédominance alimentaire
Exemption ORT — celle qu'on oublie de vérifier
- La commune a signé une convention d'Opération de Revitalisation de Territoire
- Le projet est situé dans le secteur d'intervention comprenant un centre-ville, au périmètre exact défini par la convention
- La convention ne fixe pas de seuil de réintroduction en dessous duquel l'autorisation reste exigible — un tel seuil ne peut être inférieur à 5 000 m², ou 2 500 m² en prédominance alimentaire
Ce que cette étape fait gagner. Un porteur qui se croit soumis à tort monte un dossier de
plusieurs dizaines de milliers d'euros et perd six mois pour rien. Un porteur qui se croit hors champ dépose
un permis de construire qui sera annulé pour défaut d'autorisation — parfois après ouverture.
SADMarketing Étape 3 · la bonne surface
Étape 3 — Mesurer la bonne surface
Surface de vente ≠ surface de plancher. Le seuil s'apprécie sur la seule surface de vente :
les espaces accessibles au public, affectés à la circulation, à l'exposition et au paiement. Un bâtiment de
1 400 m² de plancher peut rester sous les 1 000 m² de surface de vente — et l'inverse est vrai pour une
cellule très ouverte.
| Espace | Compté en surface de vente | m² |
|---|
| Surface d'exposition accessible au public | oui | |
| Allées de circulation clientèle | oui | |
| Zone de caisses et de paiement | oui | |
| Sas d'entrée et galerie marchande propre | à qualifier | |
| Réserves et stockage | non | |
| Laboratoires et ateliers de production | non | |
| Bureaux, locaux sociaux, locaux techniques | non | |
| Surface de vente retenue | — | |
Le périmètre de l'ensemble commercial
- Les cellules voisines relèvent-elles du même ensemble commercial au sens de l'article L. 752-3 ?
- Y a-t-il des accès, un stationnement ou une promotion communs ?
- Le projet s'inscrit-il dans une opération d'ensemble déjà autorisée ?
Cette qualification ne se tranche pas par une checklist : c'est l'une des trois questions qui se règlent au
dossier, avec le tracé exact d'un secteur ORT et l'état réel d'artificialisation d'une parcelle.
SADMarketing Étape 4 · analyse d'impact
Étape 4 — L'analyse d'impact
C'est le cœur du dossier. Elle doit traiter l'aménagement du territoire, le développement durable et la
protection des consommateurs, et démontrer que le projet ne compromet pas l'animation et le développement du
centre-ville.
Aménagement du territoire
- Effet sur l'animation de la vie urbaine, rurale et de montagne
- Effet sur les flux de transport et le report de circulation
- Insertion dans les documents d'urbanisme et de planification commerciale
- Vacance commerciale du centre-ville, mesurée et datée
Développement durable
- Qualité environnementale du projet, gestion des eaux, imperméabilisation
- Insertion paysagère et architecturale
- Consommation foncière et artificialisation des sols
- Démonstration qu'aucune friche existante — en centre-ville d'abord, en périphérie ensuite — ne pouvait accueillir le projet
Protection des consommateurs
- Accessibilité de l'offre, variété et proximité
- Effet sur le niveau de service rendu dans la zone
Les données à réunir
- Zone de chalandise avec temps de trajet réels
- Offre existante commune par commune, avec surfaces
- Comptages de flux sur les axes concernés
- Taux de vacance commerciale du centre-ville
- Inventaire des friches mobilisables et motifs d'écartement
Une commission n'est pas convaincue par une intention. Le volet centre-ville et le volet
friches sont les plus scrutés du dossier, et tous deux exigent des chiffres opposables. Un dossier qui affirme
sans mesurer se fait refuser.
SADMarketing Étape 5 · calendrier et recours
Étape 5 — Le rétroplanning
| Étape | Délai | Date prévue |
|---|
| Dépôt du dossier — joint à la demande de permis de construire lorsque le projet en nécessite un | — | |
| Avis de la CDAC | 2 mois, silence valant avis favorable | |
| Recours devant la CNAC, s'il y a lieu | 1 mois pour le former | |
| Avis de la CNAC | 4 mois | |
| Recours contentieux | après avis CNAC uniquement | |
Le recours CNAC est un préalable obligatoire. Saisir directement le juge sans être passé par
la commission nationale conduit à l'irrecevabilité. Et contester un avis favorable est fréquent : les
concurrents installés le font régulièrement. Un projet contesté jusqu'au bout mobilise facilement une année.
Deux points à ne pas oublier
- Le permis vaut autorisation d'exploitation commerciale dès lors que l'avis de la commission est favorable — un seul dossier, un seul guichet, mais deux instructions qui se superposent et une annulation possible sur l'un ou l'autre fondement
- Sous le seuil, la commission peut tout de même être saisie dans certains cas : vérifier avant de conclure au hors-champ
Checklist éditée par SAD Marketing. Pour situer un projet en une minute :
sad-marketing.com/fr/outils/pre-diagnostic-cdac. Les seuils détaillés et leurs exemptions sont documentés sur
sad-marketing.com/fr/blog/projet-soumis-cdac-seuils-exemptions.
