Estimation du loyer commercial.

De la révision des valeurs locatives des locaux professionnels, conduite par la DGFiP. Chaque département est découpé en cinq à sept secteurs locatifs homogènes, et pour chaque secteur l'administration publie un tarif en euros par mètre carré et par an pour 38 catégories de locaux : boutiques, magasins de centre commercial, grandes surfaces, bureaux, ateliers, dépôts. Ces tarifs ont été établis à partir des loyers réellement déclarés par les propriétaires, et ils sont remis à jour chaque année à partir des nouvelles déclarations. C'est la seule source publique qui donne un niveau de loyer commercial selon l'emplacement, partout en France.

Un correctif que la commission départementale pose sur certaines parcelles pour tenir compte de leur situation particulière dans le secteur : 1,15 ou 1,30 pour un emplacement meilleur que la moyenne (angle de rue, artère commerçante), 0,85 ou 0,70 pour un emplacement moins favorable. Une parcelle absente de la liste a un coefficient de 1. L'outil retrouve la parcelle cadastrale de l'adresse et lit son coefficient 2026. Sur les ventes de murs commerciaux 2021-2025, les parcelles décotées (0,85 ou 0,70) se vendent 18 à 22 % moins cher au mètre carré que le reste de leur secteur ; l'effet des coefficients majorés est nettement plus faible.

C'est un loyer moyen de secteur, pas le loyer d'un bail précis. Dans la plupart des cas il en donne le bon ordre de grandeur : rapproché des prix de vente des murs, il produit des rendements de 5 à 10 %, ceux que l'on observe sur le marché. Il décroche en revanche sur les emplacements numéro un des grandes villes, où les loyers se négocient bien au-dessus de la moyenne du secteur, et sur les locaux très atypiques. Le rendement implicite affiché sert précisément à repérer ces cas.

Parce que c'est ainsi que la valeur locative fiscale — et la plupart des baux — traitent les surfaces annexes : la surface de vente compte pleinement, les réserves, locaux sociaux et annexes couvertes à 50 %. Le résultat, la surface pondérée, est celle à laquelle le tarif au mètre carré s'applique. Pour un magasin sur rue, la catégorie change aussi avec la surface principale : au-delà de 400 m², le local est tarifé comme une grande surface, au-delà de 2 500 m² comme une très grande surface.

Elles donnent la valeur vénale du voisinage, à partir des mutations de locaux commerciaux enregistrées par la DGFiP de 2021 à 2025, en excluant les ventes qui comprennent un logement. Rapprochée du loyer de référence, cette valeur donne un rendement implicite. Un rendement très bas signale un emplacement patrimonial où le loyer de marché dépasse souvent la référence ; un rendement très élevé, un risque de vacance que le marché fait payer. Les ventes DVF mélangent boutiques, bureaux et locaux d'activité : c'est un repère de quartier, pas un comparable au sens de l'expertise.

Tout ce qui fait le loyer d'un local en particulier : le linéaire de vitrine, la visibilité, l'état et la configuration du local, la présence d'un droit au bail, et surtout le flux piéton devant la porte. Deux boutiques du même secteur, à cent mètres l'une de l'autre, peuvent se louer du simple au triple selon le côté de la rue. C'est ce que mesure une étude d'emplacement, comptages de flux à l'appui.