Loyer commercial à Vincennes.
Une boutique sur rue se loue à Vincennes de 263 €/m²/an à 385 €/m²/an hors taxes et hors charges selon son secteur, d’après les tarifs de référence 2026 de l’administration fiscale, soit 343 €/m²/an en moyenne pondérée. Pour 100 m², comptez environ 34 300 € par an. Les murs commerciaux se sont vendus 6 222 €/m² en médiane.
Estimer le loyer d’un local précis à VincennesRévision des valeurs locatives des locaux professionnels (DGFiP), tarifs 2017 et 2026 · ventes DVF 2021-2025 · population INSEE 2022 ·
Un local en vue à Vincennes ?
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Ce que coûte une boutique à Vincennes .
Loyer annuel hors taxes et hors charges d’une boutique sur rue, au tarif de référence 2026. Surface pondérée : les réserves et annexes comptent pour moitié.
Les 3 secteurs locatifs de Vincennes.
Tarifs 2026 en €/m²/an par type de local. Les secteurs sont numérotés du Val-de-Marne, du moins cher (1) au plus cher (6) ; la carte départementale montre leur étendue.
| Catégorie | Secteur 4 | Secteur 5 | Secteur 6 |
|---|---|---|---|
| Part des habitants | 17,3 % | 29,5 % | 53,2 % |
| Boutique sur rue MAG1 | 263 | 316 | 385 |
| Magasin de centre commercial MAG3 | 845 | 932 | 948 |
| Grande surface (400 à 2 500 m²) MAG4 | 187 | 194 | 222 |
| Bureaux BUR1 | 245 | 275 | 315 |
| Atelier artisanal ATE1 | 138 | 192 | 195 |
| Dépôt commercial DEP1 | 90 | 147 | 147 |
| Boutique, grille 2017 MAG1 à l’entrée en vigueur de la révision | 243 | 287 | 353 |
Source : DGFiP, paramètres départementaux de la révision des valeurs locatives des locaux professionnels, impositions 2017 et 2026. Part des habitants : population 2022 des IRIS rattachés aux sections cadastrales de chaque secteur.
Loyers et murs commerciaux à Vincennes.
À Vincennes, l’administration fiscale distingue 3 secteurs locatifs, découpés par sections cadastrales : le loyer de référence d’une boutique va de 263 €/m²/an à 385 €/m²/an. Le secteur 6, le plus cher, regroupe 53,2 % des habitants — en général l’hypercentre commerçant. C’est aussi le plus peuplé.
Pondéré par la population, le loyer de référence de Vincennes est de 343 €/m²/an, au-dessus de la moyenne du Val-de-Marne (217 €/m²/an) : 1ᵉʳ sur les 44 communes du département suivies ici.
Depuis la grille d’origine de 2017, ce loyer de référence a évolué de +9,2 %, quand l’indice des loyers commerciaux de l’INSEE, qui indexe les baux en cours, progressait de +23,6 % (109,46 au 1ᵉʳ trimestre 2017, 135,26 au 1ᵉʳ trimestre 2026).
Côté murs, 170 locaux commerciaux ont été vendus à Vincennes entre 2021 et 2025, hors ventes comprenant un logement : prix médian 6 222 €/m² (département : 3 323 €/m²), la moitié des ventes entre 4 342 €/m² et 8 267 €/m², pour une surface médiane de 55 m². Rapporté au loyer de référence de leur secteur, cela donne un rendement implicite médian de 5,3 %, un repère d’investisseur à lire avec prudence : DVF mêle boutiques, bureaux et locaux d’activité.
La commission départementale a posé à Vincennes 0 coefficient de localisation majorant et 315 minorants, qui corrigent le tarif du secteur sur les parcelles concernées : l’estimation à l’adresse les applique.
Prix médian des murs vendus, €/m²
- 2021 6 222 (36 ventes)
- 2022 7 174 (34 ventes)
- 2023 6 061 (36 ventes)
- 2024 5 967 (30 ventes)
- 2025 4 928 (34 ventes)
Demandes de valeurs foncières géolocalisées (Etalab), ventes de locaux commerciaux hors mutations comprenant un logement, de 10 m² et 5 000 € au moins. Médiane affichée à partir de 10 ventes.
Du secteur à l’adresse .
Le tarif du secteur est une moyenne. Pour un local donné à Vincennes, l’estimation retrouve sa parcelle cadastrale, lit son coefficient de localisation, applique la catégorie qui correspond à sa surface et confronte le loyer obtenu au prix des murs vendus à moins de 500 mètres.
Ce qu’aucune donnée publique ne mesure — le linéaire de vitrine, le côté de la rue, le flux piéton devant la porte — fait l’objet de nos études d’emplacement, comptages à l’appui, et du chiffre d’affaires prévisionnel qui permet de juger le taux d’effort.
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Loyer commercial dans les communes proches · Val-de-Marne
- Saint-Mandé 21 223 hab. · 2 km 334 €/m²/an
- Fontenay-sous-Bois 52 646 hab. · 2 km 228 €/m²/an
- Saint-Maurice 14 411 hab. · 3 km 245 €/m²/an
- Nogent-sur-Marne 32 998 hab. · 3 km 303 €/m²/an
- Charenton-le-Pont 28 756 hab. · 3 km 273 €/m²/an
- Joinville-le-Pont 20 784 hab. · 4 km 253 €/m²/an
- Maisons-Alfort 57 422 hab. · 5 km 231 €/m²/an
- Le Perreux-sur-Marne 34 654 hab. · 5 km 232 €/m²/an
- Alfortville 45 569 hab. · 5 km 190 €/m²/an
Toutes les communes et la carte des secteurs : loyer commercial dans le Val-de-Marne.
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- « Quel chiffre d’affaires médian fait un restaurant dans le Val-de-Marne, et quelle part est déficitaire ? »
- « Quelles surfaces commerciales ont été autorisées dans le Val-de-Marne sur douze mois ? »
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Pour aller plus loin
- Vérifier qu’un loyer est soutenable par le chiffre d’affaires Un local en vue à Vincennes ? Le CA prévisionnel dit si le loyer demandé tient.
- Étude de marché locale avant de signer un bail Demande, concurrence et clientèle de la commune, avec un avis sur l’emplacement.
- Ouvrir un restaurant : emplacement et potentiel Flux, concurrence et ticket moyen : le cas le plus fréquent des locaux commerciaux en centre-ville.
Le loyer situé, reste le chiffre d’affaires .
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