Val-de-Marne (94) · Île-de-France

Loyer commercial dans le Val-de-Marne.

Name: Loyers commerciaux de référence du Val-de-Marne par secteur locatif
Creator: SAD Marketing

Une boutique sur rue se loue dans le Val-de-Marne de 103 €/m²/an à 385 €/m²/an hors taxes et hors charges selon son secteur, d’après les tarifs de référence 2026 de l’administration fiscale. En moyenne pondérée par la population : 217 €/m²/an (France : 150 €/m²/an), +8,0 % depuis 2017. Le secteur le plus cher est celui de Vincennes.

Révision des valeurs locatives des locaux professionnels (DGFiP), tarifs 2017 à 2026 · ventes DVF 2021-2025 · population INSEE 2022 · mis à jour le 25 septembre 2026

217 €/m²/an

loyer de référence d’une boutique

moyenne pondérée · 5ᵉ sur 101 départements

103 – 385

€/m²/an du secteur 1 au secteur 6

6 secteurs locatifs · 156 communes

+8,0 %

d’évolution depuis 2017

France : +6,8 %

3 323 €/m²

prix médian des murs vendus

3 115 ventes 2021-2025 · rendement 6,8 %

La carte

Les 6 secteurs locatifs du Val-de-Marne.

Chaque commune — ou, dans les villes découpées, chaque section cadastrale — appartient à un secteur. Du plus clair au plus chaud : du loyer de référence le plus bas au plus élevé.

Secteur 1 103 €/m²/an

3,9 % de la population · 16 communes · Champigny-sur-Marne, Limeil-Brévannes, Thiais

Secteur 2 150 €/m²/an

24,0 % de la population · 42 communes · Créteil, Vitry-sur-Seine, Orly

Secteur 3 212 €/m²/an

40,3 % de la population · 39 communes · Vitry-sur-Seine, Créteil, Champigny-sur-Marne

Secteur 4 263 €/m²/an

20,9 % de la population · 30 communes · Saint-Maur-des-Fossés, Maisons-Alfort, Villiers-sur-Marne

Secteur 5 316 €/m²/an

7,1 % de la population · 19 communes · Vincennes, Villejuif, Villiers-sur-Marne

Secteur 6 385 €/m²/an

3,8 % de la population · 10 communes · Vincennes, Saint-Mandé, Nogent-sur-Marne

Tarif d’une boutique sur rue (catégorie MAG1), en €/m² de surface pondérée par an, hors taxes et hors charges.

La grille

Loyer de référence par type de local .

Tarifs 2026 en €/m²/an, par secteur et par catégorie. Une boutique passe en grande surface à 400 m² de surface principale, en très grande surface à 2 500 m².

Catégorie	Secteur 1	Secteur 2	Secteur 3	Secteur 4	Secteur 5	Secteur 6
Boutique sur rue MAG1	103	150	212	263	316	385
Commerce sans accès direct MAG2	191	204	221	223	268	271
Magasin de centre commercial MAG3	119	312	844	845	932	948
Grande surface (400 à 2 500 m²) MAG4	84	117	186	187	194	222
Très grande surface (2 500 m² et plus) MAG5	101	131	197	184	187	228
Bureaux BUR1	147	207	211	245	275	315
Atelier artisanal ATE1	106	119	138	138	192	195
Dépôt commercial DEP1	60	93	94	90	147	147
Boutique, grille 2017 MAG1 à l’entrée en vigueur de la révision	97	140	196	243	287	353
Prix médian des murs vendus €/m², DVF 2021-2025	2 107	2 217	2 852	3 880	4 615	5 703

Source : DGFiP, paramètres départementaux de la révision des valeurs locatives des locaux professionnels, impositions 2017 et 2026. Prix des murs : ventes de locaux commerciaux hors mutations comprenant un logement, médiane affichée à partir de 10 ventes.

Lecture

Ce que disent les secteurs du Val-de-Marne.

Le Val-de-Marne est découpé par l’administration fiscale en 6 secteurs locatifs, du moins cher (secteur 1) au plus cher (secteur 6). Pour une boutique sur rue, le tarif de référence 2026 va de 103 €/m²/an à 385 €/m²/an, soit un rapport de 1 à 3,8 entre les deux extrêmes. Le secteur 6 réunit Vincennes, Saint-Mandé, Nogent-sur-Marne, soit 3,8 % de la population.

Pondéré par la population de chaque secteur, le loyer de référence d’une boutique dans le Val-de-Marne est de 217 €/m²/an, nettement au-dessus de la moyenne française (150 €/m²/an) : 5ᵉ département sur 101. Le secteur le plus peuplé est le 3, avec 40,3 % des habitants et un tarif de 212 €/m²/an.

Depuis la grille d’origine de 2017, le loyer de référence pondéré a évolué de +8,0 % (France : +6,8 %). À titre de repère, l’indice des loyers commerciaux de l’INSEE, qui sert à indexer les baux, a progressé de +23,6 % entre le 1ᵉʳ trimestre 2017 (109,46) et le 1ᵉʳ trimestre 2026 (135,26). Les deux ne mesurent pas la même chose : l’ILC dit ce qu’un bail en cours peut réclamer, le tarif fiscal ce que les propriétaires déclarent percevoir en moyenne, relocations et renégociations comprises.

Côté murs, 3 115 locaux commerciaux ont été vendus dans le Val-de-Marne entre 2021 et 2025 hors mutations comprenant un logement, pour un prix médian de 3 323 €/m². Rapporté au loyer de référence de leur secteur, cela donne un rendement implicite médian de 6,8 % (France : 10,5 %) — un repère d’investisseur, à lire avec prudence : les ventes DVF mêlent boutiques, bureaux et locaux d’activité.

À l’intérieur des secteurs, la commission départementale a posé 407 coefficients de localisation majorants (emplacements meilleurs que la moyenne du secteur) et 1 429 minorants. Ils corrigent le tarif de 10 à 30 % sur les parcelles concernées ; l’estimation à l’adresse les lit automatiquement.

Les 15 communes les plus peuplées

Commune	Secteurs	Boutique €/m²/an	Murs €/m²
Vitry-sur-Seine 95 282 hab.	2345	150 – 316	2 493
Créteil 92 858 hab.	234	150 – 263	5 934
Champigny-sur-Marne 78 367 hab.	1234	103 – 263	2 339
Saint-Maur-des-Fossés 76 010 hab.	2345	150 – 316	4 571
Ivry-sur-Seine 64 525 hab.	2345	150 – 316	3 096
Villejuif 58 142 hab.	23456	150 – 385	5 198
Maisons-Alfort 57 422 hab.	234	150 – 263	3 684
Fontenay-sous-Bois 52 645 hab.	23456	150 – 385	3 922
Vincennes 48 368 hab.	456	263 – 385	6 222
Choisy-le-Roi 46 122 hab.	23	150 – 212	2 458
Alfortville 45 569 hab.	123	103 – 212	2 829
Villeneuve-Saint-Georges 36 169 hab.	23	150 – 212	1 842
Le Perreux-sur-Marne 34 654 hab.	2345	150 – 316	3 889
Nogent-sur-Marne 32 997 hab.	3456	212 – 385	5 000
Villiers-sur-Marne 32 546 hab.	456	263 – 385	3 393

Cliquez sur une commune pour sa fiche détaillée : secteurs, loyer d’une boutique de 50 à 200 m², prix des murs année par année.

Pour un local précis

Du secteur à l’adresse .

Le tarif du secteur est une moyenne. Pour un local donné, l’estimation retrouve sa parcelle cadastrale, lit son coefficient de localisation, applique la catégorie qui correspond à sa surface et compte les réserves à moitié. Elle confronte enfin le loyer obtenu au prix des murs commerciaux vendus à moins de 500 mètres.

Ce qu’aucune donnée publique ne mesure — le linéaire de vitrine, le côté de la rue, le flux piéton devant la porte — fait l’objet de nos études d’emplacement, comptages à l’appui, et du chiffre d’affaires prévisionnel qui permet de juger le taux d’effort.

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Loyer commercial dans les 44 communes suivies dans le Val-de-Marne

Loyer de référence d’une boutique, en €/m²/an, moyenne pondérée des secteurs de la commune. Communes de 5 000 habitants ou plus, ou ayant enregistré au moins 20 ventes de murs commerciaux.

Loyer commercial dans les départements voisins · Île-de-France

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Le loyer situé, reste le chiffre d’affaires .

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Immobilier commercial

Estimation du loyer commercial

Le loyer de référence du local à son adresse, d'après les tarifs fiscaux du secteur et le coefficient de la parcelle, confronté au prix des murs alentour.

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Une adresse, un temps de trajet : le marché de la zone en euros, les concurrents comptés dedans et le profil INSEE recalculé à l'IRIS.

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Veille concurrentielle

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L'implantation nationale d'une enseigne et la part de population qu'elle atteint réellement — jusqu'à trois réseaux confrontés.

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Questions sur le loyer commercial dans le Val-de-Marne

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Quel est le loyer commercial moyen dans le Val-de-Marne ?

Pour une boutique sur rue, le loyer de référence 2026 dans le Val-de-Marne va de 103 €/m²/an (secteur 1) à 385 €/m²/an (secteur 6), hors taxes et hors charges. Pondéré par la population, il est de 217 €/m²/an. Ces tarifs sont ceux de la révision des valeurs locatives des locaux professionnels, établis par l’administration fiscale à partir des loyers déclarés et remis à jour chaque année. Pour un local précis, l’estimation à l’adresse applique le tarif de son secteur, son coefficient de localisation et sa surface.

Où se louent les commerces les plus chers dans le Val-de-Marne ?

Dans le secteur 6, où le tarif d’une boutique atteint 385 €/m²/an : il comprend notamment Vincennes, Saint-Mandé, Nogent-sur-Marne, Villiers-sur-Marne. Dans les communes découpées par sections cadastrales, le secteur le plus cher correspond en général à l’hypercentre commerçant. La carte de cette page montre l’étendue de chaque secteur.

Combien coûte un local en centre commercial ou une grande surface dans le Val-de-Marne ?

Le tarif d’un magasin appartenant à un ensemble commercial (catégorie MAG3) va de 119 €/m²/an à 948 €/m²/an selon le secteur ; celui d’une grande surface de 400 à 2 500 m² (MAG4) de 84 €/m²/an à 222 €/m²/an. La grille complète des catégories figure dans le tableau de cette page.

Le loyer de référence est-il le loyer de marché ?

C’est un loyer moyen de secteur, calé sur les loyers effectivement déclarés par les propriétaires de locaux professionnels. Il donne le bon ordre de grandeur pour la plupart des emplacements, et le rapprochement avec le prix des murs vendus produit des rendements de marché. Il sous-estime en revanche les emplacements numéro un des grandes villes, où les loyers se négocient bien au-dessus de la moyenne du secteur, et il ne mesure ni la vitrine, ni le linéaire de façade, ni le flux piéton.

Comment les secteurs locatifs du Val-de-Marne ont-ils été définis ?

Par la commission départementale des valeurs locatives des locaux professionnels, lors de la révision entrée en vigueur en 2017. Chaque secteur regroupe des communes — ou, dans les villes, des sections cadastrales — où les loyers constatés sont homogènes. Les tarifs de chaque secteur sont ensuite mis à jour chaque année à partir des déclarations de loyers. La sectorisation et les tarifs sont publiés par la DGFiP ; SAD Marketing les met en carte et les croise avec la population et les ventes de murs.