Seine-Saint-Denis (93) · Île-de-France

Loyer commercial en Seine-Saint-Denis.

Name: Loyers commerciaux de référence de la Seine-Saint-Denis par secteur locatif
Creator: SAD Marketing

Une boutique sur rue se loue en Seine-Saint-Denis de 153 €/m²/an à 415 €/m²/an hors taxes et hors charges selon son secteur, d’après les tarifs de référence 2026 de l’administration fiscale. En moyenne pondérée par la population : 231 €/m²/an (France : 150 €/m²/an), +6,9 % depuis 2017.

Révision des valeurs locatives des locaux professionnels (DGFiP), tarifs 2017 à 2026 · ventes DVF 2021-2025 · population INSEE 2022 · mis à jour le 25 septembre 2026

231 €/m²/an

loyer de référence d’une boutique

moyenne pondérée · 3ᵉ sur 101 départements

153 – 415

€/m²/an du secteur 1 au secteur 6

6 secteurs locatifs · 111 communes

+6,9 %

d’évolution depuis 2017

France : +6,8 %

2 797 €/m²

prix médian des murs vendus

2 937 ventes 2021-2025 · rendement 8,6 %

La carte

Les 6 secteurs locatifs de la Seine-Saint-Denis.

Chaque commune — ou, dans les villes découpées, chaque section cadastrale — appartient à un secteur. Du plus clair au plus chaud : du loyer de référence le plus bas au plus élevé.

Secteur 1 153 €/m²/an

17,6 % de la population · 23 communes · Aulnay-sous-Bois, La Courneuve, Saint-Denis

Secteur 2 218 €/m²/an

45,3 % de la population · 36 communes · Drancy, Épinay-sur-Seine, Le Blanc-Mesnil

Secteur 3 268 €/m²/an

28,9 % de la population · 29 communes · Montreuil, Aubervilliers, Saint-Denis

Secteur 4 313 €/m²/an

6,4 % de la population · 15 communes · Pantin, Saint-Denis, Saint-Ouen-sur-Seine

Secteur 5 415 €/m²/an

1,8 % de la population · 7 communes · Saint-Denis, Aubervilliers, Aulnay-sous-Bois

Secteur 6 415 €/m²/an

0,0 % de la population · 1 commune

Tarif d’une boutique sur rue (catégorie MAG1), en €/m² de surface pondérée par an, hors taxes et hors charges.

La grille

Loyer de référence par type de local .

Tarifs 2026 en €/m²/an, par secteur et par catégorie. Une boutique passe en grande surface à 400 m² de surface principale, en très grande surface à 2 500 m².

Catégorie	Secteur 1	Secteur 2	Secteur 3	Secteur 4	Secteur 5	Secteur 6
Boutique sur rue MAG1	153	218	268	313	415	415
Commerce sans accès direct MAG2	106	197	231	253	588	572
Magasin de centre commercial MAG3	128	400	421	908	877	1 638
Grande surface (400 à 2 500 m²) MAG4	96	117	139	255	347	476
Très grande surface (2 500 m² et plus) MAG5	153	168	161	184	248	244
Bureaux BUR1	171	203	216	218	223	226
Atelier artisanal ATE1	94	117	127	139	180	182
Dépôt commercial DEP1	49	51	52	52	52	52
Boutique, grille 2017 MAG1 à l’entrée en vigueur de la révision	146	204	249	291	389	389
Prix médian des murs vendus €/m², DVF 2021-2025	1 992	2 500	3 198	3 250	4 333	—

Source : DGFiP, paramètres départementaux de la révision des valeurs locatives des locaux professionnels, impositions 2017 et 2026. Prix des murs : ventes de locaux commerciaux hors mutations comprenant un logement, médiane affichée à partir de 10 ventes.

Lecture

Ce que disent les secteurs de la Seine-Saint-Denis.

La Seine-Saint-Denis est découpé par l’administration fiscale en 6 secteurs locatifs, du moins cher (secteur 1) au plus cher (secteur 6). Pour une boutique sur rue, le tarif de référence 2026 va de 153 €/m²/an à 415 €/m²/an, soit un rapport de 1 à 2,7 entre les deux extrêmes.

Pondéré par la population de chaque secteur, le loyer de référence d’une boutique en Seine-Saint-Denis est de 231 €/m²/an, nettement au-dessus de la moyenne française (150 €/m²/an) : 3ᵉ département sur 101. Le secteur le plus peuplé est le 2, avec 45,3 % des habitants et un tarif de 218 €/m²/an.

Depuis la grille d’origine de 2017, le loyer de référence pondéré a évolué de +6,9 % (France : +6,8 %). À titre de repère, l’indice des loyers commerciaux de l’INSEE, qui sert à indexer les baux, a progressé de +23,6 % entre le 1ᵉʳ trimestre 2017 (109,46) et le 1ᵉʳ trimestre 2026 (135,26). Les deux ne mesurent pas la même chose : l’ILC dit ce qu’un bail en cours peut réclamer, le tarif fiscal ce que les propriétaires déclarent percevoir en moyenne, relocations et renégociations comprises.

Côté murs, 2 937 locaux commerciaux ont été vendus en Seine-Saint-Denis entre 2021 et 2025 hors mutations comprenant un logement, pour un prix médian de 2 797 €/m². Rapporté au loyer de référence de leur secteur, cela donne un rendement implicite médian de 8,6 % (France : 10,5 %) — un repère d’investisseur, à lire avec prudence : les ventes DVF mêlent boutiques, bureaux et locaux d’activité.

À l’intérieur des secteurs, la commission départementale a posé 1 270 coefficients de localisation majorants (emplacements meilleurs que la moyenne du secteur) et 1 986 minorants. Ils corrigent le tarif de 10 à 30 % sur les parcelles concernées ; l’estimation à l’adresse les lit automatiquement.

Les 15 communes les plus peuplées

Commune	Secteurs	Boutique €/m²/an	Murs €/m²
Saint-Denis 115 237 hab.	12345	153 – 415	2 804
Montreuil 110 758 hab.	1234	153 – 313	3 260
Aubervilliers 89 489 hab.	12345	153 – 415	2 290
Aulnay-sous-Bois 86 360 hab.	12345	153 – 415	2 310
Noisy-le-Grand 71 632 hab.	1234	153 – 313	1 867
Drancy 71 311 hab.	1234	153 – 313	2 437
Pantin 60 954 hab.	234	218 – 313	2 727
Le Blanc-Mesnil 59 912 hab.	12	153 – 218	2 758
Bobigny 55 270 hab.	123	153 – 268	7 632
Épinay-sur-Seine 53 564 hab.	123	153 – 268	12 848
Saint-Ouen-sur-Seine 53 041 hab.	345	268 – 415	4 286
Sevran 51 639 hab.	123	153 – 268	1 687
Bondy 51 065 hab.	123	153 – 268	2 047
La Courneuve 47 085 hab.	123	153 – 268	1 610
Livry-Gargan 46 507 hab.	23	218 – 268	2 321

Cliquez sur une commune pour sa fiche détaillée : secteurs, loyer d’une boutique de 50 à 200 m², prix des murs année par année.

Pour un local précis

Du secteur à l’adresse .

Le tarif du secteur est une moyenne. Pour un local donné, l’estimation retrouve sa parcelle cadastrale, lit son coefficient de localisation, applique la catégorie qui correspond à sa surface et compte les réserves à moitié. Elle confronte enfin le loyer obtenu au prix des murs commerciaux vendus à moins de 500 mètres.

Ce qu’aucune donnée publique ne mesure — le linéaire de vitrine, le côté de la rue, le flux piéton devant la porte — fait l’objet de nos études d’emplacement, comptages à l’appui, et du chiffre d’affaires prévisionnel qui permet de juger le taux d’effort.

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Loyer commercial dans les 39 communes suivies en Seine-Saint-Denis

Loyer de référence d’une boutique, en €/m²/an, moyenne pondérée des secteurs de la commune. Communes de 5 000 habitants ou plus, ou ayant enregistré au moins 20 ventes de murs commerciaux.

Loyer commercial dans les départements voisins · Île-de-France

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Le loyer situé, reste le chiffre d’affaires .

Estimer un loyer à l’adresse, chiffrer la zone de chalandise, éditer un état local de marché, voir où sont déjà les enseignes.

Immobilier commercial

Estimation du loyer commercial

Le loyer de référence du local à son adresse, d'après les tarifs fiscaux du secteur et le coefficient de la parcelle, confronté au prix des murs alentour.

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Une adresse, un temps de trajet : le marché de la zone en euros, les concurrents comptés dedans et le profil INSEE recalculé à l'IRIS.

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Veille concurrentielle

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L'implantation nationale d'une enseigne et la part de population qu'elle atteint réellement — jusqu'à trois réseaux confrontés.

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Questions sur le loyer commercial en Seine-Saint-Denis

Tout ce que vous devez savoir sur nos solutions.

Quel est le loyer commercial moyen en Seine-Saint-Denis ?

Pour une boutique sur rue, le loyer de référence 2026 en Seine-Saint-Denis va de 153 €/m²/an (secteur 1) à 415 €/m²/an (secteur 6), hors taxes et hors charges. Pondéré par la population, il est de 231 €/m²/an. Ces tarifs sont ceux de la révision des valeurs locatives des locaux professionnels, établis par l’administration fiscale à partir des loyers déclarés et remis à jour chaque année. Pour un local précis, l’estimation à l’adresse applique le tarif de son secteur, son coefficient de localisation et sa surface.

Où se louent les commerces les plus chers en Seine-Saint-Denis ?

Dans le secteur 6, où le tarif d’une boutique atteint 415 €/m²/an. Dans les communes découpées par sections cadastrales, le secteur le plus cher correspond en général à l’hypercentre commerçant. La carte de cette page montre l’étendue de chaque secteur.

Combien coûte un local en centre commercial ou une grande surface en Seine-Saint-Denis ?

Le tarif d’un magasin appartenant à un ensemble commercial (catégorie MAG3) va de 128 €/m²/an à 1 638 €/m²/an selon le secteur ; celui d’une grande surface de 400 à 2 500 m² (MAG4) de 96 €/m²/an à 476 €/m²/an. La grille complète des catégories figure dans le tableau de cette page.

Le loyer de référence est-il le loyer de marché ?

C’est un loyer moyen de secteur, calé sur les loyers effectivement déclarés par les propriétaires de locaux professionnels. Il donne le bon ordre de grandeur pour la plupart des emplacements, et le rapprochement avec le prix des murs vendus produit des rendements de marché. Il sous-estime en revanche les emplacements numéro un des grandes villes, où les loyers se négocient bien au-dessus de la moyenne du secteur, et il ne mesure ni la vitrine, ni le linéaire de façade, ni le flux piéton.

Comment les secteurs locatifs de la Seine-Saint-Denis ont-ils été définis ?

Par la commission départementale des valeurs locatives des locaux professionnels, lors de la révision entrée en vigueur en 2017. Chaque secteur regroupe des communes — ou, dans les villes, des sections cadastrales — où les loyers constatés sont homogènes. Les tarifs de chaque secteur sont ensuite mis à jour chaque année à partir des déclarations de loyers. La sectorisation et les tarifs sont publiés par la DGFiP ; SAD Marketing les met en carte et les croise avec la population et les ventes de murs.