Hautes-Pyrénées (65) · Occitanie

Loyer commercial dans les Hautes-Pyrénées.

Name: Loyers commerciaux de référence des Hautes-Pyrénées par secteur locatif
Creator: SAD Marketing

Une boutique sur rue se loue dans les Hautes-Pyrénées de 61 €/m²/an à 189 €/m²/an hors taxes et hors charges selon son secteur, d’après les tarifs de référence 2026 de l’administration fiscale. En moyenne pondérée par la population : 101 €/m²/an (France : 150 €/m²/an), +4,5 % depuis 2017. Le secteur le plus cher est celui de Tarbes.

Révision des valeurs locatives des locaux professionnels (DGFiP), tarifs 2017 à 2026 · ventes DVF 2021-2025 · population INSEE 2022 · mis à jour le 25 septembre 2026

101 €/m²/an

loyer de référence d’une boutique

moyenne pondérée · 64ᵉ sur 101 départements

61 – 189

€/m²/an du secteur 1 au secteur 5

5 secteurs locatifs · 486 communes

+4,5 %

d’évolution depuis 2017

France : +6,8 %

714 €/m²

prix médian des murs vendus

919 ventes 2021-2025 · rendement 19,2 %

La carte

Les 5 secteurs locatifs des Hautes-Pyrénées.

Chaque commune — ou, dans les villes découpées, chaque section cadastrale — appartient à un secteur. Du plus clair au plus chaud : du loyer de référence le plus bas au plus élevé.

Secteur 1 61 €/m²/an

30,7 % de la population · 396 communes · Bours, Lamarque-Pontacq, Poueyferré

Secteur 2 86 €/m²/an

19,8 % de la population · 32 communes · Bagnères-de-Bigorre, Tarbes, Lannemezan

Secteur 3 117 €/m²/an

32,7 % de la population · 30 communes · Tarbes, Aureilhan, Lourdes

Secteur 4 148 €/m²/an

11,4 % de la population · 10 communes · Tarbes, Séméac, Soues

Secteur 5 189 €/m²/an

5,4 % de la population · 18 communes · Tarbes, Lourdes, Luz-Saint-Sauveur

Tarif d’une boutique sur rue (catégorie MAG1), en €/m² de surface pondérée par an, hors taxes et hors charges.

La grille

Loyer de référence par type de local .

Tarifs 2026 en €/m²/an, par secteur et par catégorie. Une boutique passe en grande surface à 400 m² de surface principale, en très grande surface à 2 500 m².

Catégorie	Secteur 1	Secteur 2	Secteur 3	Secteur 4	Secteur 5
Boutique sur rue MAG1	61	86	117	148	189
Commerce sans accès direct MAG2	42	96	96	124	119
Magasin de centre commercial MAG3	168	226	245	250	247
Grande surface (400 à 2 500 m²) MAG4	56	79	81	110	120
Très grande surface (2 500 m² et plus) MAG5	56	70	77	101	120
Bureaux BUR1	119	121	118	126	128
Atelier artisanal ATE1	46	46	55	63	128
Dépôt commercial DEP1	6	6	6	12	12
Boutique, grille 2017 MAG1 à l’entrée en vigueur de la révision	58	83	112	140	182
Prix médian des murs vendus €/m², DVF 2021-2025	400	435	580	943	844

Source : DGFiP, paramètres départementaux de la révision des valeurs locatives des locaux professionnels, impositions 2017 et 2026. Prix des murs : ventes de locaux commerciaux hors mutations comprenant un logement, médiane affichée à partir de 10 ventes.

Lecture

Ce que disent les secteurs des Hautes-Pyrénées.

Les Hautes-Pyrénées est découpé par l’administration fiscale en 5 secteurs locatifs, du moins cher (secteur 1) au plus cher (secteur 5). Pour une boutique sur rue, le tarif de référence 2026 va de 61 €/m²/an à 189 €/m²/an, soit un rapport de 1 à 3,1 entre les deux extrêmes. Le secteur 5 réunit Tarbes, Lourdes, Luz-Saint-Sauveur, soit 5,4 % de la population.

Pondéré par la population de chaque secteur, le loyer de référence d’une boutique dans les Hautes-Pyrénées est de 101 €/m²/an, en dessous de la moyenne française (150 €/m²/an) : 64ᵉ département sur 101. Le secteur le plus peuplé est le 3, avec 32,7 % des habitants et un tarif de 117 €/m²/an.

Depuis la grille d’origine de 2017, le loyer de référence pondéré a évolué de +4,5 % (France : +6,8 %). À titre de repère, l’indice des loyers commerciaux de l’INSEE, qui sert à indexer les baux, a progressé de +23,6 % entre le 1ᵉʳ trimestre 2017 (109,46) et le 1ᵉʳ trimestre 2026 (135,26). Les deux ne mesurent pas la même chose : l’ILC dit ce qu’un bail en cours peut réclamer, le tarif fiscal ce que les propriétaires déclarent percevoir en moyenne, relocations et renégociations comprises.

Côté murs, 919 locaux commerciaux ont été vendus dans les Hautes-Pyrénées entre 2021 et 2025 hors mutations comprenant un logement, pour un prix médian de 714 €/m². Rapporté au loyer de référence de leur secteur, cela donne un rendement implicite médian de 19,2 % (France : 10,5 %) — un repère d’investisseur, à lire avec prudence : les ventes DVF mêlent boutiques, bureaux et locaux d’activité.

À l’intérieur des secteurs, la commission départementale a posé 381 coefficients de localisation majorants (emplacements meilleurs que la moyenne du secteur) et 32 minorants. Ils corrigent le tarif de 10 à 30 % sur les parcelles concernées ; l’estimation à l’adresse les lit automatiquement.

Les 15 communes les plus peuplées

Commune	Secteurs	Boutique €/m²/an	Murs €/m²
Tarbes 44 528 hab.	2345	86 – 189	759
Lourdes 13 265 hab.	235	86 – 189	600
Aureilhan 8 033 hab.	3	117	577
Bagnères-de-Bigorre 7 059 hab.	23	86 – 117	694
Lannemezan 5 810 hab.	2	86	622
Bordères-sur-l'Échez 5 394 hab.	3	117	448
Séméac 5 202 hab.	4	148	799
Vic-en-Bigorre 4 830 hab.	3	117	877
Juillan 4 019 hab.	3	117	883
Barbazan-Debat 3 495 hab.	2	86	—
Odos 3 291 hab.	3	117	—
Soues 3 000 hab.	4	148	440
Ibos 2 921 hab.	4	148	10 119
Argelès-Gazost 2 804 hab.	3	117	1 250
Ossun 2 352 hab.	3	117	—

Cliquez sur une commune pour sa fiche détaillée : secteurs, loyer d’une boutique de 50 à 200 m², prix des murs année par année.

Pour un local précis

Du secteur à l’adresse .

Le tarif du secteur est une moyenne. Pour un local donné, l’estimation retrouve sa parcelle cadastrale, lit son coefficient de localisation, applique la catégorie qui correspond à sa surface et compte les réserves à moitié. Elle confronte enfin le loyer obtenu au prix des murs commerciaux vendus à moins de 500 mètres.

Ce qu’aucune donnée publique ne mesure — le linéaire de vitrine, le côté de la rue, le flux piéton devant la porte — fait l’objet de nos études d’emplacement, comptages à l’appui, et du chiffre d’affaires prévisionnel qui permet de juger le taux d’effort.

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Loyer commercial dans les 8 communes suivies dans les Hautes-Pyrénées

Loyer de référence d’une boutique, en €/m²/an, moyenne pondérée des secteurs de la commune. Communes de 5 000 habitants ou plus, ou ayant enregistré au moins 20 ventes de murs commerciaux.

Loyer commercial dans les départements voisins · Occitanie

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Le loyer situé, reste le chiffre d’affaires .

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Immobilier commercial

Estimation du loyer commercial

Le loyer de référence du local à son adresse, d'après les tarifs fiscaux du secteur et le coefficient de la parcelle, confronté au prix des murs alentour.

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Zone de chalandise

Une adresse, un temps de trajet : le marché de la zone en euros, les concurrents comptés dedans et le profil INSEE recalculé à l'IRIS.

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Rapport complet

État Local de Marché express

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Veille concurrentielle

Observatoire des enseignes

L'implantation nationale d'une enseigne et la part de population qu'elle atteint réellement — jusqu'à trois réseaux confrontés.

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Questions sur le loyer commercial dans les Hautes-Pyrénées

Tout ce que vous devez savoir sur nos solutions.

Quel est le loyer commercial moyen dans les Hautes-Pyrénées ?

Pour une boutique sur rue, le loyer de référence 2026 dans les Hautes-Pyrénées va de 61 €/m²/an (secteur 1) à 189 €/m²/an (secteur 5), hors taxes et hors charges. Pondéré par la population, il est de 101 €/m²/an. Ces tarifs sont ceux de la révision des valeurs locatives des locaux professionnels, établis par l’administration fiscale à partir des loyers déclarés et remis à jour chaque année. Pour un local précis, l’estimation à l’adresse applique le tarif de son secteur, son coefficient de localisation et sa surface.

Où se louent les commerces les plus chers dans les Hautes-Pyrénées ?

Dans le secteur 5, où le tarif d’une boutique atteint 189 €/m²/an : il comprend notamment Tarbes, Lourdes, Luz-Saint-Sauveur, Saint-Lary-Soulan. Dans les communes découpées par sections cadastrales, le secteur le plus cher correspond en général à l’hypercentre commerçant. La carte de cette page montre l’étendue de chaque secteur.

Combien coûte un local en centre commercial ou une grande surface dans les Hautes-Pyrénées ?

Le tarif d’un magasin appartenant à un ensemble commercial (catégorie MAG3) va de 168 €/m²/an à 250 €/m²/an selon le secteur ; celui d’une grande surface de 400 à 2 500 m² (MAG4) de 56 €/m²/an à 120 €/m²/an. La grille complète des catégories figure dans le tableau de cette page.

Le loyer de référence est-il le loyer de marché ?

C’est un loyer moyen de secteur, calé sur les loyers effectivement déclarés par les propriétaires de locaux professionnels. Il donne le bon ordre de grandeur pour la plupart des emplacements, et le rapprochement avec le prix des murs vendus produit des rendements de marché. Il sous-estime en revanche les emplacements numéro un des grandes villes, où les loyers se négocient bien au-dessus de la moyenne du secteur, et il ne mesure ni la vitrine, ni le linéaire de façade, ni le flux piéton.

Comment les secteurs locatifs des Hautes-Pyrénées ont-ils été définis ?

Par la commission départementale des valeurs locatives des locaux professionnels, lors de la révision entrée en vigueur en 2017. Chaque secteur regroupe des communes — ou, dans les villes, des sections cadastrales — où les loyers constatés sont homogènes. Les tarifs de chaque secteur sont ensuite mis à jour chaque année à partir des déclarations de loyers. La sectorisation et les tarifs sont publiés par la DGFiP ; SAD Marketing les met en carte et les croise avec la population et les ventes de murs.